11.05.2017

Wycena nieruchomości a koszty eksploatacyjne

NARZĘDZIOWNIA
Serwisy budynkowe

Dowiedz się w jaki sposób wykorzystywać poszczególne serwisy budynkowe i dlaczego ich stosowanie jest tak ważne dla twojej nieruchomości.

Zobacz treści w tej kategorii:
Ochrona przeciwpożarowa budynku – co warto wiedzieć?Cz II. Dźwigi, schody i chodniki ruchome - modernizacja, awarie i wypadki. Dźwigi, schody i chodniki ruchome. Część I - zasady konserwacji.
Zarządzanie kosztami

Umiejętność sprawnego i skutecznego kontrolowania kosztów to dla osób zarządzających nieruchomościami każdego rodzaju, jedna z podstawowych umiejętności. Wraz z tym cyklem eksperckich artykułów dowiesz się jak zarządzać kosztami na wielu poziomach.

Zobacz treści w tej kategorii:
Wycena nieruchomości a koszty eksploatacyjneCzęść II - Zarządzanie kosztami z uwagi na zapisy umowy najmuCzęść I. CapEx czy OpEx w fazie operacyjnej nieruchomości. Zarządzanie kosztami z uwagi na przepisy podatkowe.
Coaching dla zarządców nieruchomości

W cyklu prowadzonym we współpracy z Grażyną Białopiotrowicz, omawiamy najważniejsze wątki z zakresu umiejętności miękkich, niezbędne do utrzymywania pozytywnych relacji z otoczeniem biznesowym.

Zobacz treści w tej kategorii:
Systemy kontroli dostępu w budynkach instytucji finansowychLiderzy zmian w organizacji- część IVPłeć na warsztat!- część IIIZłote zasady motywowania pracowników- część IIWstęp do coachingu dla zarządców nieruchomości- część I
Serwis czystości

Poznaj najlepsze praktyki utrzymania czystości powierzchni w obiektach komercyjnych. Dowiedz się w jaki sposób współpracować z podwykonawcami i jak sprawić by Twój serwis czystości okazała się efektywny.

Zobacz treści w tej kategorii:
Szorowarki Kärcher!Nie zaniedbuj marmuruPiękne jak naturalne drewno, wytrzymałe jak wykładzina elastycznaTechnologia eco!efficiency Kärcher- więcej za mniejInwestycja w płytki gresowe- dobry wybór?Umowa z serwisem sprzątającym- najważniejsze aspekty współpracy. Część 2Umowa z serwisem sprzątającym- najważniejsze aspekty współpracy. Część 1
Porady prawne dla zarządców

W przypadku nieruchomości komercyjnych, gdy dochód z nieruchomości jest podstawowym czynnikiem wpływającym na jej wartość, najczęściej stosuje się podejście dochodowe.

Wycena nieruchomości to proces, w wyniku którego rzeczoznawca majątkowy dokonuje określenia wartości nieruchomości. W tym celu ma on do dyspozycji szereg dostępnych metod i technik szacowania. Wybór właściwego podejścia podejmuje, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku nieruchomości komercyjnych, gdy dochód z nieruchomości jest podstawowym czynnikiem wpływającym na jej wartość, najczęściej stosuje się podejście dochodowe. Przy jego wykorzystaniu rzeczoznawca majątkowy musi mieć wiedzę nie tylko o wysokości stawek czynszu wynikających z podpisanych umów najmu, ale również o stratach w dochodach, wynikających np. z zaległości czynszowych lub spowodowanych pustostanami, oraz wysokości kosztów i opłat eksploatacyjnych.

Rzeczoznawca majątkowy, przygotowując operat szacunkowy, w którym określa wartość rynkową nieruchomości komercyjnej, musi połączyć wiele elementów w jednym dokumencie. W tym celu powinien przeanalizować materiały związane z przedmiotową nieruchomością oraz dostępne dane  rynkowe. Zarówno te określające jej stan prawny, jak i fizyczny, techniczny czy finansowy. Niniejsza publikacja poświęcona jest wyłącznie jednemu z kluczowych elementów analizy – kosztowi i opłacie eksploatacyjnej nieruchomości. Jest on bardzo istotny dla rzeczoznawcy majątkowego w procesie wyceny nieruchomości, ale i dla potencjalnego inwestora w podjęciu decyzji inwestycyjnej oraz dla podmiotu zainteresowanego najmem powierzchni w danym obiekcie. Przez koszty eksploatacyjne należy rozumieć koszty, które musi ponieść właściciel nieruchomości w celu bieżącego jej utrzymania. Zalicza się do nich:

Zarządzanie nieruchomością, które obejmuje m.in. przygotowanie budżetów i raportów dla właściciela, obniżanie kosztów eksploatacyjnych, reprezentowanie właściciela przed organami administracji, wystawianie faktur i nadzór nad płatnościami, kontrolowanie stanu technicznego, przygotowanie planów modernizacyjnych oraz organizowanie przetargów na prace modernizacyjne lub inwestycyjne nieruchomości. Usługa zarządzania nieruchomości nie obejmuje kosztów związanych z pracami technicznymi na nieruchomości. Wysokość kosztów zarządzania nieruchomością jest zależna od wielu czynników, np. dla budynku biurowego zlokalizowanego w centrum Warszawy oscyluje w przedziale 1,5-2,5 PLN/m kw./miesiąc.

Konserwacja i naprawa bieżąca, w tym usuwanie awarii, koszt materiałów eksploatacyjnych, kontrole urzędu nadzoru technicznego, przeglądy budowlane roczne i pięcioletnie. Do tych kosztów zalicza się również koszty serwisu technicznego, serwisu instalacji technicznych oraz serwisu wind. Wysokość kosztów eksploatacyjnych związanych z konserwacją i naprawami bieżącymi zależy m.in. od standardu obiektu i jego zużycia technicznego.

Ubezpieczenie zawierające polisy ubezpieczenia majątkowego nieruchomości oraz ubezpieczenie OC dla nieruchomości. Koszt ubezpieczenia jest zależny m.in. od jego zakresu oraz wartości nieruchomości.

Koszt zużycia mediów, na który składa się m.in. zużycie energii elektrycznej, centralnego ogrzewania, zużycia wody, odprowadzenia ścieków.

Utrzymanie czystości w częściach wspólnych nieruchomości, do których zaliczyć należy powierzchnie dostępne dla wszystkich najemców i ich gości, w tym korytarze, toalety czy garaże. Do tego kosztu zalicza się też koszty poniesione na środki utrzymania czystości czy utylizację odpadów i wywóz nieczystości. Zakres usług sprzątania obejmuje także sprzątanie i odśnieżanie terenów zewnętrznych. Wysokość kosztów związanych ze sprzątaniem części wspólnej jest trudna do uśrednienia, ale w zależności od lokalizacji i rodzaju budynku stawka za tego typu usługę wynosi ok. 0,8-1,5 PLN/m kw. /miesiąc. Dla porównania dyskontowe sieci spożywcze, które są operatorem w wolnostojącym budynku posiadającym ok. 80 miejsc parkingowych, ponoszą koszty za sprzątanie terenów zewnętrznych na poziomie 1600-2000 PLN/miesiąc i w okresie zimowym dodatkowo 350-450 PLN/dzień za usługę odśnieżania.

Koszty ochrony, do których należy zaliczyć koszty ochrony fizycznej oraz obsługi recepcji. Wysokość tego kosztu zależy od liczby zatrudnionych osób, co skorelowane jest z powierzchnią nieruchomości budynkowej, jak i gruntowej.

Podatek od nieruchomości, na który składa się podatek od gruntu, budynku i budowli oraz ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Wysokość podatku od nieruchomości oblicza się poprzez iloczyn stawki (określonej przez radę gminy w formie uchwały) za m2 powierzchni gruntu oraz powierzchni użytkowej budynku (wysokość stawki zależna jest od przeznaczenia budynku) oraz w przypadku budowli 2% od jej wartości,

Opłata z tytułu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, dotycząca wyłącznie gruntów, których właścicielem jest jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa i które zostały oddane w użytkowanie wieczyste. Właściciel budynku będący jednocześnie użytkownikiem wieczystym gruntu jest zobowiązany do ponoszenia opłaty rocznej równej iloczynowi wartości niezabudowanego gruntu określonej przez rzeczoznawcę majątkowego i stawki procentowej zależnej od przeznaczenia gruntu (zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami wysokość stawki procentowej wynosi np. 0,3% dla nieruchomości oddanych na cele obronne, 1% dla nieruchomości mieszkaniowych lub rolnych, 2% dla nieruchomości turystycznej, 3% dla nieruchomości handlowych czy biurowych – w tym miejscu warto przypomnieć, iż występują decyzje oddające grunt w użytkowanie wieczyste, w których roczna stawka procentowa jest wyższa niż ta określona w ustawie i może ona wynosić nawet 5%). Jeżeli wartość nieruchomości ulegnie zmianie, to opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego może być aktualizowana (istnieje możliwość odwołania), ale nie częściej niż raz na trzy lata. Należy podkreślić, że do kosztów eksploatacyjnych nie zalicza się tzw. pierwszej opłaty, która wynosi 15-25% wartości niezabudowanego gruntu.

 

Do kosztów eksploatacyjnych nie wlicza się kosztów poniesionych na realizację budynku wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, ulepszeń i modernizacji mających na celu podwyższenie standardu nieruchomości, opłat amortyzacyjnych, podatku dochodowego, spłat rat kapitałowych i odsetkowych od kredytów lub pożyczek, związanych z pracą na rzecz właściciela nieruchomości, kosztów wykończenia i wyposażenia biur dla najemcy. Odpowiednie zapisy umowy najmu dają możliwość właścicielowi nieruchomości odzyskania od najemców większej części kosztów obsługi nieruchomości. Jest to możliwe poprzez zobowiązanie najemcy do ponoszenia opłat eksploatacyjnych.

Wysokość opłat eksploatacyjnych zależy od zapisów umowy najmu oraz od wielu innych czynników związanych z cechami nieruchomości. Na przykład w nowoczesnych budynkach biurowych najemca ponosi opłatę eksploatacyjną z tytułu kosztów i wydatków związanych z korzystaniem i funkcjonowaniem powierzchni wspólnych w obiekcie.

Jak wynika z raportu przygotowanego przez Cushman & Wakefield, stanowi ona znaczny udział w łącznych kosztach ponoszonych przez najemcę nowoczesnych obiektów biurowych klasy A w najlepszych lokalizacjach w Polsce. Udział tych opłat wynosi aż 20-25% łącznych kosztów związanych z najmem powierzchni.

Dla porównania w wolno stojących budynkach handlowych wynajętych przez dyskontowe sieci spożywcze najemca poza opłatami za media z reguły nie ponosi żadnych opłat eksploatacyjnych. Zobowiązany jest natomiast na własny koszt dokonywać bieżących konserwacji, utrzymywać czystość na nieruchomości i dbać o jej bezpieczeństwo. Pozostałe koszty, takie jak podatki, opłaty, ubezpieczenie i opłaty serwisowe, ponosi właściciel nieruchomości, uwzględniający to jednak w wysokości czynszu najmu. Rozliczenie opłat eksploatacyjnych pomiędzy najemcą a właścicielem nieruchomości może odbyć się na kilka sposobów: poprzez ryczałt (stała opłata w określonej wysokości za 1 m kw. najmowanej powierzchni niezależna od kosztów eksploatacyjnych), rozliczenie otwarte (opłata ponoszona w formie zaliczek podsumowywanych i zliczanych raz do roku. Jej wynikiem może być nadpłata albo niedopłata. Najemca w takiej sytuacji otrzymuje zwrot bądź jest zobowiązany dokonać dopłaty), zmodyfikowany ryczałt (opłata ponoszona w formie zaliczek tak jak w rozliczeniu otwartym, ale w przypadku wystąpienia dopłaty najemca zastrzega sobie w umowie procent, o ile może ona wzrosnąć), model otwarty (opłata podzielona na dwie grupy: koszty zależne i niezależne od wynajmującego. Do tych pierwszych zalicza się: koszty poniesione na utrzymanie techniczne nieruchomości, serwis techniczny, ochronę i sprzątanie części wspólnych. Do drugiej grupy należą podatki i opłaty oraz media i model, w którym najemca o dużym udziale wynajętej powierzchni w nieruchomości jest wyłączony z części kosztów operacyjnych.

Właściciel chcący obniżyć koszty eksploatacji nieruchomości już na etapie projektowania powinien wprowadzać odpowiednie rozwiązania gwarantujące oszczędności związane z funkcjonowaniem obiektu. Niższe koszty można osiągnąć głównie poprzez zminimalizowanie powierzchni wspólnych, odpowiednie usytuowanie budynku oraz wykorzystanie nowoczesnych technologii. Nie bez znaczenia jest zastosowanie rozwiązań z zakresu zielonego budownictwa. Wykorzystanie m.in. oświetlenia LED uruchamianego na ruch człowieka i świecącego przez pewien okres czy odnawialnych źródeł energii zapewni znaczne ograniczenie zużycia energii elektrycznej. Oszczędności można również osiągnąć poprzez wykorzystanie alternatywnych źródeł ciepła czy zmniejszając zużycie wody.

Koszty eksploatacyjne poza ich kluczowym związkiem z utrzymaniem i funkcjonowaniem nieruchomość są istotne przy określaniu przez rzeczoznawcę majątkowego wartości rynkowej nieruchomości komercyjnych z wykorzystaniem podejścia dochodowego.

Aby to uświadomić, przedstawiono poniżej metodologię wyceny podejściem dochodowym. Zgodnie z zapisami art. 153 ust 2. Ustawy o gospodarce nieruchomościami „ podejście dochodowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód”. Jak można zauważyć, wartość nieruchomości jest ściśle uzależniona od przewidywanego dochodu. W zależności od tego, w jaki sposób będzie on obliczany, wyróżnia się dwie metody wyceny:

  • Metodę inwestycyjną, w której podstawą obliczenia dochodu z nieruchomości są wpływy czynszowe (najem, dzierżawa) oraz pozaczynszowe (parkingi, bankomaty, plansze reklamowe itp.). Stosuje się do wyceny takich obiektów, jak biurowce, magazyny, obiekty handlowe itp.
  • Metodę zysków, w której podstawą obliczenia dochodu z nieruchomości jest część dochodu z działalności gospodarczej prowadzonej na tej nieruchomości. Do typowych obiektów wycenianych z zastosowaniem tej metody należy zaliczyć hotele, stacje benzynowe, restauracje, obiekty sportowo-rekreacyjne itp. Rzeczoznawca majątkowy, wykorzystując do oszacowania wartości nieruchomości metodę inwestycyjną, powinien obliczyć kolejno:

1. Potencjalny dochód brutto (PDB)

PDB = P x S x 12 mies.

gdzie:

P – powierzchnia wycenianej

nieruchomości,

S – wpływy z czynszów i wpływy

pozaczynszowe.

 

2. Efektywny dochód brutto (EDB)

EDB = PDB x (100% – p)

gdzie:

PDB – potencjalny dochód brutto,

p – straty w dochodach wynikające np.

z zaległości czynszowych lub spowodowane

pustostanami.

 

3. Dochód operacyjny netto (DON)

DON = EDB – WO

gdzie:

EDB – efektywny dochód brutto,

WO wydatki operacyjne / koszty eksploatacyjne.

W przypadku zastosowania metody zysków procedura mająca na celu określenie dochodu operacyjnego netto jest następująca:

1. Określenie wpływu użytkownika w działalności operacyjnej prowadzonej na nieruchomości;

2. Obliczenie dochodu brutto użytkownika (DBU)

DBU = WU – KOU

gdzie:

WU – wpływy użytkownika,

KOU – koszty operacyjne użytkownika, do których zalicza się wydatki związane z prowadzeniem działalności, są to np. koszty zakupu towarów, materiałów i usług, płace personelu wraz z narzutami, koszty reklamy, koszty związane z odtworzeniem majątku trwałego itp. Do kosztów operacyjnych użytkownika nie wlicza się amortyzacji, kosztów finansowych oraz podatku dochodowego.

 

3. Obliczenie dochodu operacyjnego netto użytkownika

(DONU)

DONU = DBU – WO

gdzie:

DBU – dochód brutto użytkownika,

WO – wydatki operacyjne/koszty eksploatacyjne.

4. Obliczenie dochodu operacyjnego netto właściciela nieruchomości z udziału właściciela nieruchomości w dochodzie operacyjnym netto użytkownika.

W obu opisanych metodach zaleca się, aby do kapitalizacji dochodu wykorzystać dochód operacyjny netto. W zależności od jego zmienności rzeczoznawca majątkowy ma do dyspozycji dwie techniki kapitalizacji dochodu:

  • technika kapitalizacji prostej,
  • technika dyskontowania strumieni dochodów.

Rzeczoznawca majątkowy stosuje technikę kapitalizacji prostej w przypadku, gdy z wykonanej analizy wynika, iż dochód uzyskiwany z nieruchomości jest stabilny w nieskończenie długim okresie. W takim przypadku wartość rynkową nieruchomości można określić według wzoru:

gdzie:

WR – wartość rynkowa nieruchomości,

DON – dochód operacyjny netto,

R – stopa kapitalizacji, określana jako iloraz dochodu operacyjnego netto, możliwego do uzyskania na rynku, i ceny rynkowej nieruchomości. Przy ustaleniu stopy kapitalizacji należy uwzględnić różnicę w poziomie ryzyka pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami stanowiącymi przedmiot analizy stóp procentowych,

WK – współczynnik kapitalizacji.

W sytuacji, gdy w okresie prognozy zakłada się zmienne poziomy strumieni dochodów, które mogą wynikać z prowadzonych bądź planowanych działań na nieruchomości lub z umów obciążających nieruchomość, rzeczoznawca do określenia wartości rynkowej nieruchomości powinien wykorzystać technikę dyskontowania strumieni dochodów. W takim przypadku wartość nieruchomości jest równa sumie zdyskontowanych strumieni dochodów z nieruchomości powiększona o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość nieruchomości w technice dyskontowania strumieni dochodów obliczana jest według wzoru:

gdzie:

WR – wartość rynkowa nieruchomości,

DON1-n – dochód operacyjny netto

w poszczególnych latach

prognozy,

RV – wartość rezydualna nieruchomości, będąca jej wartością z końca okresu prognozy,

r – stopa dyskontowa, wyznaczana poprzez korektę rynkowych stóp kapitalizacji, uwzględniając spodziewane zmiany dochodów i (lub) cen nieruchomości po okresie prognozy. Określając poziom stopy dyskontowej, uwzględnia się różnicę w poziomie ryzyka osiągania dochodów z nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz nieruchomości, dla których wyznaczono odpowiednie stopy dyskontowe. Gdy na analizowanym rynku nieruchomości brak jest wystarczających danych, stopę dyskontową ustala się na podstawie stóp dyskontowanych z długoterminowych inwestycji charakteryzujących się porównywalnym ryzykiem.

Właścicielowu niruchmości i jej najemcy powinno zależeć na obniżeniu kosztów i opłat eksploatacyjnych. Są one dużym obciążeniem finansowym dla obu stron.

Mając to na uwadze, na etapie wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy musi dokładnie przeanalizować materiały, z których wynikają wysokości opłat eksploatacyjnych oraz zapisy umowy najmu, która w stosunku do opłat eksploatacyjnych powinna określać nie tylko ich zakres, ale i katalog usług wchodzących w ich skład. Co ważne, rzeczoznawca majątkowy powinien porównać rzeczywiste ponoszone koszty eksploatacyjne ze stawkami rynkowymi. Jest to istotne, ponieważ sytuacja, w której rzeczoznawca przyjmuje do wyceny koszty związane z utrzymaniem nieruchomości znacząco odbiegające od rynkowych, powoduje przekłamanie w oszacowanej wartości nieruchomości. Chcąc przedstawić to obrazowo, za przykład może posłużyć obiekt handlowy, w którym koszty eksploatacyjne (na podstawie faktur), jakie ponosi co miesiąc właściciel, wynoszą 60 000 PLN, a rynkowa opłata eksploatacyjna płacona ryczałtowo przez najemców to 40 000 PLN. Różnica pomiędzy stawką rynkową kosztów a kosztami, które ponosi właściciel, wynosi zatem 20 000 PLN miesięcznie, co w ujęciu rocznym daje kwotę równą 240 000 PLN. Przy założeniu rynkowego YIELD dla tego typu obiektów na poziomie 8,5% różnica ta wpływa na spadek wartości nieruchomości o ponad 2,8 mln PLN. Taka informacja jest istotna zarówno dla rzeczoznawcy majątkowego, jak i właściciela nieruchomości.

Inny przykład stanowi obiekt wynajęty przez dyskontową sieć spożywczą, przeznaczony na sprzedaż. Obecny właściciel przedstawia dokumenty, z których wynika, iż koszt ubezpieczenia obiektu, którego wartość rynkowa wynosi blisko 5 mln PLN, jest równy 1000 PLN rocznie, a opłata z tytułu podatku od nieruchomości za budowle (w tej sytuacji: droga dojazdowa, parking na blisko 70 miejsc parkingowych i pylon reklamowy) wynosząca 2% od ich wartości wynosi rocznie 2000 PLN. Oba wymienione koszty są zdecydowanie niższe niż rynkowe i ich przyjęcie do analizy finansowej czy wyceny nieruchomości powoduje przekłamanie mające na celu wzrost wartości nieruchomości.

Podsumowując, należy stwierdzić, iż i właścicielowi nieruchomości, i jej najemcy powinno zależeć na obniżeniu kosztów i opłat eksploatacyjnych. Są one dużym obciążeniem finansowym dla obu stron. Z punktu widzenia najemcy opłaty eksploatacyjne stanowią duży udział w kosztach najmu powierzchni, a przecież poza opłatą eksploatacyjną ponosi on koszty z tytułu czynszu najmu, mediów czy aranżacji wnętrz. Natomiast z punktu widzenia właściciela nieruchomości wysokość kosztów eksploatacyjnych, poza comiesięcznym obciążeniem jego budżetu, może mieć również znaczenie w przypadku, gdy właściciel nieruchomości planowałby jej sprzedaż bądź chciałby uzyskać kredyt hipoteczny pod jej zastaw. W takiej sytuacji wysokość kosztów eksploatacyjnych może wpłynąć (niekoniecznie korzystnie) na oszacowaną przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości bądź na wartość określoną przez zainteresowanego jej zakupem inwestora.

Autor: Mariusz Zabielski, CCIM

Źródła:

  1. Koszty i opłaty eksploatacyjne w budynkach biurowych w Polsce 2011-2013, Knight Frank, 2014.
  2. Rogala W, Service charge – kilka podstawowych modeli rozliczeń z najemcami, „Facility Manager” 1/2014.
  3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomości (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2693 z późn. zm.).
  4. Zabielski M., Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego, Finansowanie nieruchomości, styczeń- -marzec 2011.
  5. „Z perspektywy najemcy opłaty eksploatacyjne”, Cushman & Wakefield, luty 2016.