24.04.2015

Wypowiedzenie umowy najmu

NARZĘDZIOWNIA
Serwisy budynkowe

Dowiedz się w jaki sposób wykorzystywać poszczególne serwisy budynkowe i dlaczego ich stosowanie jest tak ważne dla twojej nieruchomości.

Zobacz treści w tej kategorii:
Ochrona przeciwpożarowa budynku – co warto wiedzieć?Cz II. Dźwigi, schody i chodniki ruchome - modernizacja, awarie i wypadki. Dźwigi, schody i chodniki ruchome. Część I - zasady konserwacji.
Zarządzanie kosztami

Umiejętność sprawnego i skutecznego kontrolowania kosztów to dla osób zarządzających nieruchomościami każdego rodzaju, jedna z podstawowych umiejętności. Wraz z tym cyklem eksperckich artykułów dowiesz się jak zarządzać kosztami na wielu poziomach.

Zobacz treści w tej kategorii:
Wycena nieruchomości a koszty eksploatacyjneCzęść II - Zarządzanie kosztami z uwagi na zapisy umowy najmuCzęść I. CapEx czy OpEx w fazie operacyjnej nieruchomości. Zarządzanie kosztami z uwagi na przepisy podatkowe.
Coaching dla zarządców nieruchomości

W cyklu prowadzonym we współpracy z Grażyną Białopiotrowicz, omawiamy najważniejsze wątki z zakresu umiejętności miękkich, niezbędne do utrzymywania pozytywnych relacji z otoczeniem biznesowym.

Zobacz treści w tej kategorii:
Systemy kontroli dostępu w budynkach instytucji finansowychLiderzy zmian w organizacji- część IVPłeć na warsztat!- część IIIZłote zasady motywowania pracowników- część IIWstęp do coachingu dla zarządców nieruchomości- część I
Serwis czystości

Poznaj najlepsze praktyki utrzymania czystości powierzchni w obiektach komercyjnych. Dowiedz się w jaki sposób współpracować z podwykonawcami i jak sprawić by Twój serwis czystości okazała się efektywny.

Zobacz treści w tej kategorii:
Szorowarki Kärcher!Nie zaniedbuj marmuruPiękne jak naturalne drewno, wytrzymałe jak wykładzina elastycznaTechnologia eco!efficiency Kärcher- więcej za mniejInwestycja w płytki gresowe- dobry wybór?Umowa z serwisem sprzątającym- najważniejsze aspekty współpracy. Część 2Umowa z serwisem sprzątającym- najważniejsze aspekty współpracy. Część 1
Porady prawne dla zarządców

Praktyka obrotu prawnego wskazuje, że zawarcie umowy najmu powierzchni komercyjnej w większości przypadków następuje w oparciu na wzorze umowy przygotowanym przez wynajmującego. Ten adhezyjny sposób zawierania umów prowadzić może do nierównomiernego rozłożenia praw i obowiązków stron umowy, w konsekwencji zaś do pokrzywdzenia najemcy, któremu to z reguły w większym stopniu zależy na wynajęciu określonej nieruchomości.

Konieczne staje się zatem wskazanie zagrożeń płynących z niewłaściwego, czy też korzystnego w odniesieniu tylko i wyłącznie dla jednej strony, stosunku prawnego, ukształtowania postanowień umowy najmu. W związku z tym zaprezentowana zostanie problematyka wybranych klauzul umownych zawieranych w umowach najmu oraz próba omówienia sposobów, jak postanowienia umowne mogą zostać zastrzeżone z korzyścią dla najemcy.

Nieodzownym elementem zawartej umowy najmu jest określenie zasad dotyczących ponoszenia przez najemcę czynszu, opłat eksploatacyjnych oraz innych opłat o charakterze marketingowym. Analizując postanowienia umowy najmu, należy mieć zatem na względzie nie tylko wysokość czynszu najmu, ale i rodzaj oraz wysokość pozostałych opłat ponoszonych przez najemcę, których dopiero łączna wartość stanowić będzie o faktycznym obciążeniu najemcy. Przede wszystkim zwrócić trzeba uwagę na postanowienia przewidujące możliwość waloryzacji czy jednostronnego ustalania wskazanych opłat. Za pożądane przy tym należy uznać zastrzeżenie waloryzacji czynszu w oparciu na publikowanym przez GUS średniorocznym wskaźniku wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych za poprzedni rok. Stosowanie natomiast odniesień, np. do kursu walut obcych, może wiązać się ze znacznym ryzykiem po stronie najemcy.

Przy ocenie postanowień umowy najmu szczególną uwagę należy zwrócić na klauzule umowne dotyczące sposobu rozliczenia nakładów, które najemca poczynić ma na przedmiot najmu. W umowach najmu niejednokrotnie zastrzegane są postanowienia w jednostronny sposób narzucające obowiązek ponoszenia przez najemcę wszelkich kosztów adaptacji pomieszczeń, niezależnie od tego, czy nakłady te ponoszone mają zostać w interesie najemcy, czy wynajmującego. Postanowienia umowne zawarte we wzorach umów przygotowanych przez wynajmującego przybrać wówczas mogą chociażby następującą postać: „Wszelkie prace remontowe, adaptacyjne i modernizacyjne najemca wykonywać będzie na własny koszt po uprzednim uzyskaniu zgody wynajmującego, bez prawa do zwrotu nakładów po zakończeniu najmu”. O ile wprowadzanie do treści umowy tego rodzaju klauzuli znaleźć może pewne uzasadnienie w odniesieniu do nakładów dokonywanych przez najemcę w celu dostosowania lokalu do rodzaju prowadzonej działalności, o tyle na późniejszym etapie realizacji umowy prowadzić może do niczym nieuzasadnionego obciążenia najemcy koniecznością ponoszenia nakładów koniecznych, niezbędnych do zachowania lokalu w stanie niepogorszonym, które co do zasady obciążają wynajmującego. Dla należytego zabezpieczenia interesów najemcy dążyć należy zatem do tego, aby zawarta umowa w sposób czytelny rozgraniczała spoczywający na wynajmującym obowiązek ponoszenia nakładów koniecznych, od obciążającego najemcę obowiązku ponoszenia drobnych, bieżących nakładów, takich jak naprawy drzwi, okien czy malowanie ścian. Za zasadne należy również uznać jednoznaczne określenie sposobu rozliczenia dokonanych przez najemcę ulepszeń, zastrzegając np. prawo najemcy do uzyskania ich równowartości po wygaśnięciu umowy najmu lub wedle jego wyboru, do przywrócenia stanu poprzedniego.

W większości przypadków umowy najmu powierzchni użytkowej mają charakter terminowy, co z kolei prowadzić może do powstania po stronie najemcy ryzyka związanego z koniecznością kontynuacji umowy najmu i ponoszenia kosztów czynszu i opłat eksploatacyjnych nawet wówczas, gdy prowadzona działalność gospodarcza nie przynosi spodziewanego przychodu. Oczywistym jest, że nie zawsze za taki stan rzeczy odpowiadać będzie najemca. Równie dobrze może być on rezultatem niewłaściwej polityki marketingowej właściciela nieruchomości. Dlatego też w interesie najemcy leży sformułowanie przesłanek i zasad, w oparciu na których będzie mogło nastąpić wcześniejsze zakończenie stosunku najmu. Co istotne, określenie możliwości wypowiedzenia umowy najmu nie powinno sprowadzać się jedynie do często spotykanej lakonicznej formuły, wskazującej, że najemcy przysługuje prawo do wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem np. miesięcznego okresu wypowiedzenia. Należy mieć świadomość, że tego rodzaju postanowienie nie odniesie żadnych skutków prawnych, na pewno zaś nie doprowadzi do wygaśnięcia obowiązku dalszego ponoszenia opłat czynszowych. W świetle bowiem regulacji art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony możliwe jest jedynie w razie zajścia przyczyny określonej w tej umowie.

Konieczne staje się zatem precyzyjne określenie wypadków upoważniających najemcę do wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony. Dla przykładu: w umowie zastrzec można, że najemcy przysługiwać będzie prawo do wypowiedzenia umowy z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, w przypadku gdy miesięczny przychód osiągany przez najemcę w ramach działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot najmu nie przekroczy oznaczonej kwoty.

Dokonując analizy postanowień umowy najmu, należy również mieć na uwadze postanowienia ograniczające najemcę w przeniesieniu całości lub części praw wynikających z zawartej umowy na osoby trzecie, w tym w prawie do podnajmu całości lub części przedmiotu umowy bez pisemnej zgody wynajmującego. Wprowadzanie do treści umowy najmu lokalu tego rodzaju ograniczeń, zgodne skądinąd z regulacją kodeksową, w oczywisty sposób może ograniczać swobodę prowadzonej przez najemcę działalności. Z drugiej zaś strony, zrozumieć należy racje wynajmującego, który dążyć będzie do zachowania pełnej kontroli nad sposobem wykorzystywania przedmiotu najmu. Rozwiązaniem, które wydaje się pogodzić interesy obydwu stron umowy, jest enumeratywne określenie przypadków, w których wynajmujący wyraża zgodę na nawiązanie stosunku podnajmu. W praktyce wystarczające będzie wskazanie, że wynajmujący wyraża zgodę na oddanie przedmiotu umowy w podnajem w celu prowadzenia działalności ściśle określonego rodzaju, zgodnie z zasadami określonymi w umowie zawartej z najemcą.

Przedstawione powyżej klauzule stanowią jedynie niewielki wycinek zagadnień, które mogą wystąpić w trakcie realizacji zawartej umowy najmu. Postanowienia niebudzące na pierwszy rzut oka większych wątpliwości mogą w praktyce obrotu gospodarczego stać się źródłem poważnych wątpliwości interpretacyjnych, a często też kosztownych sporów prawnych. Jedynie wnikliwa analiza umowy dokonana przez osoby profesjonalnie zajmujące się stosowaniem prawa pozwolić może na uniknięcie tego rodzaju niedogodności.

Krzysztof Sech z Kancelarii Prawnej Filipek & Kamiński sp.k.

Absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie samorządu terytorialnego i prawie nieruchomości. Jego praktyka obejmuje również zastępstwo prawne w sprawach sądowych, arbitrażowych, administracyjnych, podatkowych.