24.04.2015

Legal due diligence nieruchomości- jak się do tego zabrać?

NARZĘDZIOWNIA
Serwisy budynkowe

Dowiedz się w jaki sposób wykorzystywać poszczególne serwisy budynkowe i dlaczego ich stosowanie jest tak ważne dla twojej nieruchomości.

Zobacz treści w tej kategorii:
Ochrona przeciwpożarowa budynku – co warto wiedzieć?Cz II. Dźwigi, schody i chodniki ruchome - modernizacja, awarie i wypadki. Dźwigi, schody i chodniki ruchome. Część I - zasady konserwacji.
Zarządzanie kosztami

Umiejętność sprawnego i skutecznego kontrolowania kosztów to dla osób zarządzających nieruchomościami każdego rodzaju, jedna z podstawowych umiejętności. Wraz z tym cyklem eksperckich artykułów dowiesz się jak zarządzać kosztami na wielu poziomach.

Zobacz treści w tej kategorii:
Wycena nieruchomości a koszty eksploatacyjneCzęść II - Zarządzanie kosztami z uwagi na zapisy umowy najmuCzęść I. CapEx czy OpEx w fazie operacyjnej nieruchomości. Zarządzanie kosztami z uwagi na przepisy podatkowe.
Coaching dla zarządców nieruchomości

W cyklu prowadzonym we współpracy z Grażyną Białopiotrowicz, omawiamy najważniejsze wątki z zakresu umiejętności miękkich, niezbędne do utrzymywania pozytywnych relacji z otoczeniem biznesowym.

Zobacz treści w tej kategorii:
Systemy kontroli dostępu w budynkach instytucji finansowychLiderzy zmian w organizacji- część IVPłeć na warsztat!- część IIIZłote zasady motywowania pracowników- część IIWstęp do coachingu dla zarządców nieruchomości- część I
Serwis czystości

Poznaj najlepsze praktyki utrzymania czystości powierzchni w obiektach komercyjnych. Dowiedz się w jaki sposób współpracować z podwykonawcami i jak sprawić by Twój serwis czystości okazała się efektywny.

Zobacz treści w tej kategorii:
Szorowarki Kärcher!Nie zaniedbuj marmuruPiękne jak naturalne drewno, wytrzymałe jak wykładzina elastycznaTechnologia eco!efficiency Kärcher- więcej za mniejInwestycja w płytki gresowe- dobry wybór?Umowa z serwisem sprzątającym- najważniejsze aspekty współpracy. Część 2Umowa z serwisem sprzątającym- najważniejsze aspekty współpracy. Część 1
Porady prawne dla zarządców

Prawne badanie due diligence nieruchomości jest procesem analizy informacji dotyczących jej stanu prawnego, mającym na celu identyfikację ryzyk związanych z jej nabyciem oraz wskazaniem sposobów ich minimalizacji. Zakres takiego badania może się różnić w zależności od potrzeb zleceniodawcy oraz specyfiki danej nieruchomości, jednak pewne pola zainteresowania pozostają wspólne dla wszystkich przeprowadzanych analiz.

Pierwszym zadaniem przeprowadzającego analizę stanu prawnego nieruchomości jest identyfikacja przedmiotu badania. Podstawowe dokumenty dostarczające informacji o nieruchomości to wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków. Dzięki ich analizie uzyskujemy m.in. informacje dotyczące oznaczenia nieruchomości, jej położenia, powierzchni oraz rodzaju użytków i ich klasy.

Koniecznie może też okazać się przeanalizowanie innych dokumentów, takich jak decyzje dotyczące podziałów nieruchomości czy zawiadomienia o zmianach wprowadzonych w ewidencji gruntów. Szczególną uwagę powinna zwrócić kwestia należytego dostępu nieruchomości do drogi publicznej. Z kolei informacja o rolnym charakterze nieruchomości może mieć istotne znaczenie dla struktury planowanej transakcji, w tym w szczególności świadczyć o istnieniu ustawowego prawa pierwokupu nieruchomości.

Kolejnym krokiem powinno być zapoznanie się z treścią księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, a także dokumentami stanowiącymi podstawę wpisów dokonanych w przedmiotowej księdze wieczystej. Dzięki analizie tych materiałów uzyskamy przede wszystkim informację, czy sprzedającemu przysługuje zbywalny tytuł prawny do nieruchomości będącej przedmiotem planowanej transakcji. Istotne mogą również okazać się okoliczności nabycia nieruchomości przez sprzedającego – tytułem przykładu należy wskazać, że w przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego gminie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości. Konieczne jest również sprawdzenie, czy w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości ujawnione są jakiekolwiek hipoteki lub inne prawa i roszczenia przysługujące osobom trzecim, albo ograniczenia korzystania z tej nieruchomości. Okoliczności ujawnione w tym zakresie mają szczególne znaczenie dla nabywcy, gdyż wpływają na wartość nabywanej nieruchomości oraz mogą mieć istotny wpływ na ocenę jej przydatności do realizacji planowanego przedsięwzięcia.

Następnym polem zainteresowania badającego stan prawny nieruchomości są jej uwarunkowania planistyczne. W przypadku istnienia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego konieczne jest zbadanie, czy planowana przez nabywcę inwestycja jest zgodna z przepisami opisanego wyżej aktu. Jeżeli nieruchomość nie jest położona na terenie objętym postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, analizie powinna zostać poddana decyzja ustalająca warunki zabudowy dla danej nieruchomości, jeśli oczywiście została wydana. Konieczność zmiany wydanej decyzji ustalającej warunki zabudowy dla danej nieruchomości może znacznie opóźnić realizację planowanej inwestycji, co nie pozostaje bez znaczenia dla wartości nabywanej nieruchomości. Należy też pamiętać, że nie w każdym przypadku będzie możliwe uzyskanie nowej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Cennym źródłem wiedzy będą również zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, które choć nie jest aktem prawa miejscowego, stanowi podstawę do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w konsekwencji sygnalizuje przyszłe zapisy dotyczące planowanego dopuszczalnego zagospodarowania nieruchomości.

W związku z analizą stanu prawnego nieruchomości istotne jest również zbadanie sposobu jej zagospodarowania, a w szczególności prawidłowości decyzji administracyjnych oraz wszelkich innych rozstrzygnięć związanych z budową i oddaniem do użytkowania obiektów budowlanych posadowionych na badanej nieruchomości. Analizie poddane powinny zostać również istniejące ograniczenia związane z położeniem nieruchomości, a zwłaszcza ograniczenia wynikające z przepisów dotyczących ochrony środowiska oraz ochrony konserwatorskiej.

Powinny być też zbadane inne dokumenty dotyczące nieruchomości przedstawione przez sprzedającego, takie jak umowy dotyczące korzystania z nieruchomości przez osoby trzecie, umowy dotyczące dostawy mediów do nieruchomości, umowy związane ze świadczeniem innych usług na rzecz nieruchomości, jak również dokumenty związane z toczącymi się postępowaniami sądowymi, administracyjnymi i egzekucyjnymi. 

Zasygnalizowane powyżej obszary zainteresowania, choć w żaden sposób nie wyczerpują listy zagadnień analizowanych podczas badania stanu prawnego nieruchomości, wyraźnie wskazują na to, jak rozległy zakres spraw obejmuje opisywane badanie. Warto jednak podjąć wysiłek jego przeprowadzenia. Dzięki temu nabywca może potwierdzić możliwość skutecznego nabycia tytułu prawnego do nieruchomości oraz realizacji planowanej inwestycji, a także zyskuje świadomość różnych ograniczeń związanych z nabywaną nieruchomością.  

Krzysztof Kałłaur

Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych

Miller Canfield., W.Babicki, A.Chełchowski i Wspólnicy sp. k.