08.05.2018

Wzrost czynszów za powierzchnie biurowe w Europie najwyższy od 6 lat

Komercjalizacja

W Warszawie brak dużych biur dostępnych „od zaraz”.

Na dobrą ofertę trzeba poczekać nawet do 2020 roku.

Pracownicy częściej odrzucają oferty ze względu na zły wygląd biura

Ponad jedna czwarta polskich pracowników biurowych odrzuciła ofertę pracy ze względu na niewłaściwy wygląd biura.

10 mln m kw. powierzchni biurowej w Polsce

Do 2028 roku całkowite zasoby biurowe mogą zwiększyć się nawet do 24 mln mkw - podaje firma doradcza Savills, podsumowując rynek nieruchomości w tym sektorze.

CH odwiedzane są najczęściej w czwartki, piątki i poniedziałki

Częstochowianie zyskają nowe miejsce, w którym będą mogli wypoczywać. Przy Galerii Jurajskiej, tuż nad rzeką Wartą, powstaje właśnie miejski ogród z terenami rekreacyjnymi. Jego otwarcie zaplanowano na 1 czerwca.

Z raportu „DNA of Real Estate”, przygotowanego przez C&W, wynika, że czynsze za powierzchnie biurowe w Europie wzrosły w I kwartale bieżącego roku w najszybszym tempie od początku 2012 roku.

Raport „DNA of Real Estate” przedstawia analizę sektora biurowego, handlowego i logistycznego w Europie – najwyższe wzrosty na rynkach EŚW i semi-core, głównie w sektorze nieruchomości handlowych i logistycznych W pierwszym kwartale br. czynsze w budynkach biurowych w Europie wzrosły o 0,8% - najwięcej od sześciu lat Nieznaczna kompresja stóp kapitalizacji, które na wielu rynkach są już na rekordowo niskim poziomie

Wzrost ważony stawek czynszowych za powierzchnie biurowe w Europie wyniósł 0,8% kwartał do kwartału (kw./kw.), głównie za sprawą utrzymującego się trendu wzrostowego w Niemczech, krajach nordyckich oraz na rynkach semi-core*. Z kolei czynsze w sektorze logistycznym wzrosły o 0,4% kw./kw., a przy głównych ulicach handlowych – o zaledwie 0,2% kw./kw.

Stopy kapitalizacji w pierwszym kwartale pozostawały na względnie stabilnym poziomie – przy głównych ulicach handlowych i w sektorze nieruchomości logistycznych zmniejszyły się o 5 pb do odpowiednio 4,15% i 6,1%. Z kolei na rynku biurowym obniżyły się tylko o 1 pb i wynoszą obecnie 4,46%. Dane te świadczą o tym, że ważone stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych i logistycznych w Europie są obecnie na rekordowo niskim poziomie.

Soren Rodian Olsen, Partner, Dział Rynków Kapitałowych w Cushman & Wakefield Polska, powiedział: „Rynek nieruchomości w Polsce nadal rozwija się w imponującym tempie, w czym niemały udział mają zarówno wysoka dynamika popytu wśród najemców w sektorze nieruchomości biurowych i logistycznych, jak i dobre wyniki największych centrów handlowych pomimo wprowadzenia niedawno zakazu handlu w niedziele. W 2018 roku możemy odnotować wzrost czynszów w kilku głównych lokalizacjach logistycznych, a także w niektórych mikrolokalizacjach biurowych w obrębie warszawskiego COB. Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości handlowych i logistycznych utrzymają się raczej na stabilnym poziomie. Z kolei w przypadku najbardziej atrakcyjnych obiektów biurowych w Warszawie i Krakowie nie można wykluczyć dalszej kompresji stóp kapitalizacji, które mogą spaść w drugiej połowie 2018 roku odpowiednio poniżej 5% i 6%”.

Nieruchomości biurowe

Czynsze za powierzchnie w budynkach biurowych wzrosły o 0,8%, czyli najwięcej w ujęciu kwartalnym w ostatnich sześciu latach. W minionych czterech kwartałach odnotowano wzrost na co najmniej 15 z 47 monitorowanych rynków biurowych, co świadczy o dużej aktywności najemców. Liderem wzrostów w ubiegłym kwartale był Mediolan (5,6% kw./kw.), co wynikało z silnego popytu, zwłaszcza w lokalizacjach centralnych. Z kolei w Berlinie czynsze w najbardziej atrakcyjnych budynkach biurowych wzrosły o 5,2% kw./kw. i aż o 16,2% rok do roku, w Dusseldorfie i Monachium – odpowiednio o 3,7% i 1,4%.

Nigel Almond, dyrektor działu analiz danych w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: – Czynsze na rynku biurowym Niemiec nadal rosną w szybkim tempie, w czym niemały udział mają silny popyt i niskie wskaźniki powierzchni niewynajętej. Stopa pustostanów w Berlinie wynosząca 2,2% należy do najniższych w świecie, co przekłada się na wzrost czynszów. Dotyczy to także innych największych miast Niemiec, w których czynsze będą nadal rosły w ciągu 2018 roku.

Po sześciu kwartałach spadków czynsze w Wielkiej Brytanii wzrosły o 0,1% kw./kw., czego nie można powiedzieć o tempie wzrostu w ujęciu rocznym. Ze względu na brak jednoznacznego kierunku negocjacji w sprawie brexitu inwestorzy i najemcy odkładają podjęcie istotnych decyzji na później.

Stopy kapitalizacji dla nieruchomości biurowych zmniejszyły się w pierwszym kwartale o 1 pb, a na wielu rynkach będących w późnej fazie cyklu spadły do rekordowo niskiego poziomu. Wśród rynków regionalnych w Wielkiej Brytanii stopy kapitalizacji obniżyły się o 25 pb w Cardiff, Bristolu i Glasgow oraz o 50 pb w Edynburgu, natomiast wzrosły o 25 pb w londyńskiej dzielnicy West End, wskutek czego ważona stopa kapitalizacji na Wyspach Brytyjskich wzrosła o 7 pb i wynosi obecnie 4,08%. W wyniku dużej aktywności na rynkach najmu dalszą kompresję odnotowano w Niemczech (o 6 pb do 3,1%). Z kolei w Europie Środkowo-Wschodniej stopy kapitalizacji wyniosły 5,48% (spadek o 8 pb).

Nieruchomości logistyczne

W pierwszym kwartale 2018 roku czynsze za wynajem powierzchni logistycznych utrzymały sie na stabilnym poziomie na większości rynków (39 z 45 monitorowanych). W skali ogólnoeuropejskiej wzrosły o 0,4% kwartał do kwartału. Wzrost zaobserwowano jednak tylko w kilku lokalizacjach regionu Europy Środkowo-Wschodniej (+1,8%) i na kilku rynkach semi-core (+1,2%), a w Niemczech wyniósł on zaledwie 0,3%. Z kolei Lizbona odnotowała najwyższy kwartalny wzrost o 7,1% za sprawą silnego popytu, który generuje głównie sektor e-commerce, oraz niewielkiej podaży powierzchni logistycznej wysokiej jakości. Czynsze w Warszawie, która cieszy się dużym zainteresowaniem operatorów z branży logistycznej i e-commerce, wzrosły o 2,9% kwartał do kwartału.

Lisa Graham, dyrektor działu badań i analiz rynku nieruchomości logistyczno-przemysłowych, Cushman & Wakefield, dodaje:  – W większych obiektach logistycznych czynsze pozostały na niezmienionym poziomie, ale rośnie zarówno popyt, jak i konkurencja w przypadku mniejszych budynków logistycznych położonych na obrzeżach miast. W dłuższej perspektywie, wraz z dalszą optymalizacją łańcuchów dostaw, czynsze za wynajem powierzchni w mniejszych obiektach będą z pewnością nadal rosły.

Stopy kapitalizacji dla nieruchomości logistycznych spadły na jednej trzeciej z badanych rynków, a ważona dla całego kontynentu europejskiego obniżyła się o 5 pb do rekordowo niskiego poziomu 6,1%. W ostatnich 12 miesiącach kompresję odnotowano na dwóch trzecich rynków, przy czym najgłębszą we Francji (-63 pb). Stopy kapitalizacji na prawie wszystkich najważniejszych rynkach logistycznych Europy są obecnie na najniższym poziomie od 10 lat, ale różnica względem pozostałych sektorów jest nadal wyższa od wartości obserwowanych w poprzednim cyklu.

Główne ulice handlowe

Po spadkach w poprzednich dwóch kwartałach czynsze za lokale przy głównych ulicach handlowych Europy wzrosły w ujęciu kwartalnym zaledwie o 0,2%. Wzrosty odnotowano jednak tylko na 8 spośród 45 badanych rynków – głównie w Europie Środkowo-Wschodniej. Czynsze wzrosły najbardziej, bo aż o 8,3%, w Budapeszcie, co wynikało z dobrej koniunktury gospodarczej, wzrostu płac i wydatków na konsumpcję oraz rosnącego popytu wśród sieci handlowych. Podobne czynniki przyczyniły się do wzrostu czynszów w Sofii (4,2%) i Pradze (2,3%).

W pierwszym kwartale stopy kapitalizacji dla nieruchomości przy głównych ulicach handlowych zmniejszyły się o kolejne 5 pb (łącznie o 16 pb w minionych 12 miesiącach) do najniższego poziomu od 10 lat – wynoszą obecnie 4,15%. Największy w tym udział mają rynki we Francji, w Niemczech i krajach Beneluksu, gdzie stopy kapitalizacji są najniższe w Europie. Świadczy to o nadal dużym zainteresowaniu nieruchomościami handlowymi w tych regionach wśród inwestorów zarówno krajowych, jak i zagranicznych. Stopy kapitalizacji w Wielkiej Brytanii, regionie Europy Środkowo-Wschodniej, krajach nordyckich oraz na rynkach semi-core pozostają na względnie stabilnym poziomie od początku stycznia i nie należy oczekiwać ich znaczącej obniżki do końca bieżącego roku.

* Kraje nordyckie: Dania, Finlandia, Norwegia i Szwecja. Do rynków semi-core zalicza się Irlandię, Włochy, Portugalię i Hiszpanię. Kraje Europy Środkowo-Wschodniej to: Czechy, Węgry, Polska i Rumunia.