01.12.2017

Savillas o czynszach wobec zmian ryzyka

Komercjalizacja

Savillas o czynszach wobec zmian ryzyka

W następnej dekadzie rosnące stopy procentowe przyczynią się do spowolnienia tempa wzrostu wartości kapitałowych na rynkach nieruchomości największych miast świata.

Raport Savills: galerie społecznościowe

W wyniku ewolucji potrzeb konsumentów powstał nowy typ centrów handlowych.

Popyt powierzchni magazynowej wzrósł o 45%

W pierwszym kwartale 2017 roku całkowite zasoby powierzchni magazynowej klasy A w Polsce wzrosły do ponad 11 613 000 m kw.

Hot or Not? Co jest modne na rynku biurowym w Polsce?

Na dzielnice biurowe również jest moda. Niektóre lokalizacje biurowe z czasem umacniają swoją pozycję w oczach najemców, inne – tracą na popularności.

W następnej dekadzie rosnące stopy procentowe przyczynią się do spowolnienia tempa wzrostu wartości kapitałowych na rynkach nieruchomości największych miast świata.

Według międzynarodowej firmy doradczej Savills, głównym czynnikiem branym pod uwagę przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych będą możliwości uzyskania przychodów.

Autorzy najnowszej publikacji "Impacts: the future of global real estate" stwierdzają, że ryzyko należy obecnie szacować inaczej niż dotychczas, ponieważ bezpieczeństwo i wolumen dochodów stają się najważniejszym czynnikiem dla inwestorów. Wskazują także na potencjalnie najbardziej atrakcyjne w kolejnej dekadzie miasta, które dynamicznie się rozwijają gospodarczo, dysponują bogatymi zasobami i młodą populacją oraz są w niewielkim stopniu zagrożone klęskami żywiołowymi. Z raportu ponadto wynika, że zdolność przyciągania ludzi i utalentowanych pracowników będzie kluczowym wskaźnikiem świadczącym o bezpieczeństwie dochodów w następnych 10 latach.

Eksperci firmy Savills przeanalizowali wzrost czynszów w różnych sektorach nieruchomości w miastach całego świata, umieszczając je na najnowszej Krzywej Czynszów Savills. Przedstawiono na niej miasta i sektory, które mogą zainteresować inwestorów poszukujących bezpiecznych źródeł przychodów i wzrostu czynszów.

– O ile w okresie pięćdziesięciu lat poprzedzających rok 2007 głównym celem inwestorów na rynku nieruchomości było dążenie do wzrostu wartości kapitału, a w dziesięcioleciu od wybuchu ostatniego kryzysu finansowego najważniejsze było przetrwanie i wykorzystanie fali ożywienia, o tyle co najmniej kolejne dziesięć lat upłynie pod znakiem poszukiwania bezpiecznych źródeł przychodów w warunkach niskich stóp procentowych. Inwestorzy coraz chętniej spoglądają na rynki najmu w miastach na całym świecie  mówi Yolande Barnes, dyrektor globalnego działu badań w firmie Savills.

Przełom 2007 i 2008 roku to również w Polsce okres, w którym w ścisłym centrum Warszawy obserwowaliśmy stawki czynszów za powierzchnie biurowe na poziomie 35 a nawet 40 EUR/mkw./miesiąc. Obecnie stawki czynszów w najlepszych biurowcach w mieście to poziom 21 – 25 EUR/mkw./miesiąc i są na wczesnym etapie wzrostu, który, w związku z wysoką nową podażą oczekiwaną w 2019/2020 roku, może być zahamowany.

– Trendy na rynkach najmu mają kluczowe znaczenie niezależnie od tego, czy inwestorzy poszukują inwestycji oferujących wzrost wartości kapitałowych czy stabilnych źródeł przychodów  mówi Yolande Barnes. – Stawki czynszów stanowią funkcję dwóch czynników: popytu ze strony najemców oraz wielkości podaży. Na wielu rynkach inwestycyjnych świata możliwości dalszej kompresji stóp kapitalizacji są bardzo ograniczone i z tego względu wzrost wartości kapitałowych jest możliwy jedynie dzięki wzrostowi czynszów.

Fundusze inwestycyjne coraz intensywniej poszukują nowych źródeł środków na wypłatę świadczeń emerytom w szybko starzejących się społeczeństwach krajów rozwiniętych. Według Savills jest to trwała tendencja, która wynika między innymi z niskiego poziomu inflacji i stóp procentowych oraz konieczności zagwarantowania odpowiednio wysokich przychodów. Z kolei w krajach wschodzących, a w szczególności w Chinach, inwestorzy są nadal na etapie rozbudowywania portfeli aktywów i z tego względu mogą skorzystać z szans na wzrost oferowanych na rynkach o większym ryzyku. Inwestorzy powinni być jednak świadomi zagrożeń wynikających z trendów gospodarczych, nowych technologii, przemian społecznych, klęsk żywiołowych i ograniczonych zasobów, a także wpływu tych czynników na sektory nieruchomości w poszczególnych miastach oraz w skali regionalnej i globalnej.

Według ekspertów firmy Savills kluczowe znaczenie ma dokładne poznanie charakteru przemian społecznych. Miasta zamieszkałe przez młode osoby są częściej ośrodkami uniwersyteckimi, przyciągają wykwalifikowanych imigrantów oraz są katalizatorem innowacji i wzrostu gospodarczego. To z kolei może przełożyć się na wzrost czynszów.

W raporcie wskazano najważniejsze miasta w każdym regionie świata, które mogą odnotować w najbliższej dekadzie najwyższy odsetek ludzi z pokolenia Z (osób pomiędzy 15. a 34. rokiem życia w 2027 r.) w stosunku do pokolenia X (osób pomiędzy 50. a 69. rokiem życia w 2027 r.). Zaliczono do nich m.in. Shenzhen, Dżakartę, Auckland i Austin.

– Miasta zaliczane do tzw. potęg gospodarczych lub miast młodych mogą w przyszłości zaoferować inwestorom różnorodne możliwości inwestycyjne  mówi Jeremy Bates, dyrektor globalnego działu obsługi najemców, Savills.  Największym aktywem każdej gospodarki są ludzie. W krajach rozwiniętych, w których społeczeństwa starzeją się, obserwujemy intensywną rywalizację o najbardziej utalentowanych specjalistów, natomiast w krajach wschodzących rośnie liczba młodych mieszkańców.

– Przedstawiciele nowych pokoleń będą kształtować popyt na niektóre rodzaje budynków i lokalizacji. To z kolei może doprowadzić do zmian w postrzeganiu atrakcyjności aktywów inwestycyjnych – inwestorzy będą chętniej wybierać budynki wynajmowane na krótki czas silnej grupie niewielkich lokalnych firm uznając takie inwestycje za źródło stabilnych przychodów  dodaje Jeremy Bates.