06.09.2019

Nastały najlepsze czasy dla rynku nieruchomości

ZOBACZ WIĘCEJ

Property

Wizja biura przyszłości to ucieczka od problemów teraźniejszości

O trudnym zawodzie workplace managera i jego przyszłości, przenikających się kompetencjach koniecznych na tym stanowisku, o tym, dlaczego office manager odgrywa rolę „tłumacza" i dlaczego częściej mówimy o nowych technologiach w biurze niż o niedziałającym wi-fi, rozmawiamy z Karoliną Dudek, która pełni funkcję prezesa Polskiego Instytutu Środowiska Pracy.

Rate my office. Biuro mBanku w Łodzi

Zapraszamy na trzecią część cyklu „Rate my office”. Aleksander Szybilski z Cushman & Wakefield, odwiedzając biura w całej Polsce, stara się znaleźć odpowiedź na pytanie, jak zrealizować projekt biurowy, by stworzyć przyjazne i konkurencyjne miejsce pracy.

Nastały najlepsze czasy dla rynku nieruchomości

Savills w Polsce ma 15 lat. Z Tomaszem Burasem, dyrektorem zarządzającym Savills w Polsce, rozmawiamy o historii branży, a także o planach rozwoju spółki w Polsce.

Rate my office: Biuro Novo Nordisk w Warszawie

To druga cześć cyklu, w którym Aleksander Szybilski z Cushman & Wakefield, odwiedzając biura w całej Polsce, stara się znaleźć odpowiedź na pytanie, jak zrealizować projekt biurowy, by stworzyć przyjazne i konkurencyjne miejsce pracy.

Savills w Polsce ma 15 lat. Z Tomaszem Burasem, dyrektorem zarządzającym Savills w Polsce, rozmawiamy o historii branży, a także o planach rozwoju spółki w Polsce.

Tomasz Buras, dyrektor zarządzający Savills w Polsce
– W przyszłości będziemy musieli nauczyć się o wiele lepiej gospodarować zasobami, które już istnieją. Renowacje i rewitalizacje to temat, który będzie z czasem mocno zyskiwał na znaczeniu.

Savills to brytyjska marka, która może się pochwalić ponad 160-letnią historią świadczenia usług dla branży nieruchomości. Globalna ekspertyza oraz doświadczenia w obsłudze inwestorów ze wszystkich regionów świata sprawiają, że jest to jeden z najważniejszych graczy w obszarze doradztwa i usług dla rynku nieruchomości w Polsce.
 

Rozmawiał: Krzysztof Kogut

Jak zmienił się polski rynek nieruchomości w przeciągu ostatnich 15 lat?

Z pewnością znacząco urósł! Jest o wiele większy i głębszy, potrzebuje coraz bardziej specjalistycznych i wyrafinowanych usług. Polska oferuje świetne produkty inwestycyjne dla kapitału zagranicznego, zwłaszcza w obszarze logistyki produkcji, ale i biur oraz gruntów inwestycyjnych. Dla wszystkich osób pracujących w branży nieruchomości komercyjnych jest to fascynujący czas i wspaniała okazja do rozwijania swojej kariery zawodowej.

Pamiętam, że kiedy kończyłem studia na SGH ze specjalizacją z zakresu nieruchomości, rozważałem, gdzie pójść na praktyki i rozpocząć swoją biznesową przygodę. Odwiedziłem kilka firm, m.in. Jones Lang LaSalle, PwC i Kraft Foods. Niewiele brakowało, a pracowałbym w audycie lub FMCG, zaczynając od sprzedaży batonów czekoladowych (śmiech). Jednak branża nieruchomości zainteresowała mnie najbardziej i cieszę się, że tak wybrałem, ponieważ dzięki temu mogę być teraz świadkiem przełomowego czasu dla tego sektora.

Z pewnością znacząco rozwinęli się dostawcy usług, a jeśli chodzi o postawę klientów?

Wciąż wielu klientów oczekuje, że otrzyma tanią usługę o wysokiej jakości, co w dzisiejszych czasach jest często zwyczajnie niemożliwe. Kiedyś, kiedy rynek był dość płytki, a świadczone usługi były stosunkowo proste, cena odgrywała istotniejszą rolę. Dzisiaj na szczęście coraz bardziej doceniana jest jakość. Co ciekawe, polski rynek urósł i dojrzał tym samym do usług i produktów, które na rynkach zagranicznych były popularne już od jakiegoś czasu. Mam tu na myśli np. usługi z zakresu corporate finance, dzięki którym możliwe jest kupowanie całych platform zarządzających inwestycjami i dużych portfeli nieruchomości. Wśród klientów pojawiło się już zapotrzebowanie na nie. Rozumieją oni także, jakie korzyści może przynieść tego typu usługa, kiedy wykonywana jest na odpowiednim poziomie. Presja kosztowa jest jednak wciąż widoczna w innych usługach, choćby w obszarze zarządzania nieruchomościami. Coraz wyraźniej zaczyna się kształtować podział na klientów świadomych, często doświadczonych wcześniejszymi decyzjami opartymi wyłącznie na cenie, i na tych, którzy dopiero dostrzegą potrzebę przedefiniowania swojego podejścia do zakupu usług.

Czy zatem klienci potrzebują edukacji?

Raczej uświadamiania. Część z nich niekiedy stawia pierwsze kroki w naszym kraju lub może mieć młody zespół. W takich przypadkach przesadna wrażliwość na cenę i chęć kontraktowania usług poniżej standardów rynkowych może niekiedy mieć miejsce. Jednak jest to postępowanie krótkowzroczne, które szybko ukazuje swoje negatywne skutki. Zazwyczaj po jednym lub dwóch złych doświadczeniach tacy klienci chcą mieć partnera, któremu mogą zaufać.

Na szczęście wciąż istotne są relacje pomiędzy doradcą a klientem, które powinny opierać się na wzajemnym zaufaniu i dążeniu do rozwoju. Dobra relacja bazuje na zaangażowaniu doradcy, który często wychodzi z inicjatywą i kontaktuje się z klientem, informując go o potencjalnych szansach i zagrożeniach, wykraczając poza ramy standardowej usługi.

Całościowa postawa dobrego doradcy, który myśli o kliencie, sprawia, że gdy dochodzi do finalizacji transakcji lub dostarczania usługi, sama rozmowa o wynagrodzeniu jest właściwie formalnością.

Specjalizują się Państwo m.in. w obsłudze inwestorów z rynków azjatyckich. Szczególnie istotny wydaje się w tym kontekście rynek koreański i aktywność inwestorów z tego regionu w naszym kraju. Jak w kolejnych miesiącach tego i przyszłego roku będzie on wpływał na polski rynek?

Korea jest jedną z największych gospodarek świata, z której wywodzą się ogromne koncerny o zasięgu globalnym. Wystarczy wspomnieć takie marki, jak SAMSUNG, KIA czy LG. Wszystkie te biznesy generują ogromne nadwyżki, które następnie trafiają do funduszy emerytalnych i ubezpieczeniowych. Te z kolei chcą inwestować swoje pieniądze w Europie. Kapitał z Korei trafia do Europy najpierw do Wielkiej Brytanii. Kiedy nasyci tamtejszy rynek, przesuwa się w kierunku Europy kontynentalnej – Niemiec i Francji – aż finalnie trafia do Polski. Znajdujemy się aktualnie w idealnym momencie tego procesu, co stwarza nam ogromne szanse, np. w kwestii rozwoju krajowego rynku logistyki. Pamiętajmy o inicjatywie Nowego Jedwabnego Szlaku – to połączenie handlowe pomiędzy Azją a Europą przechodzić będzie przez tereny Polski. Będziemy wkrótce świadkami wielkich zmian na rynku inwestycyjnym, w wyniku których stroną kupującą coraz częściej będzie kapitał azjatycki, z Korei Południowej, ale także z Singapuru, Malezji czy Hongkongu. Nie zabraknie też nowych klientów z Europy Zachodniej, którzy do tej pory nie inwestowali jeszcze w Polsce. To fascynujące, w jak ciekawym otoczeniu działamy obecnie w Polsce. Tutaj nie ma miejsca na nudę i monotonność.

Jak duży jest zespół Savills w Polsce i na świecie?

Zespół Savills w Polsce liczy obecnie ponad 140 osób obsługujących różne linie biznesowe, świadczących szeroki zakres usług doradczych, zarządczych i transakcyjnych. W Polsce jesteśmy obecni od 15 lat, zatem jest to jeden z młodszych rynków, na których działa Savills. Wykazuje on jednak duży potencjał rozwojowy, który może stosunkowo szybko sprawić, że podwoimy tutaj swoją obecność. Od pięciu lat naszą strategią globalną jest dalszy rozwój w Europie, ale także w Chinach, Japonii czy Korei. Na naszym kontynencie rozwijamy się głównie poprzez akwizycje. Niedawno kupiliśmy największego niezależnego doradcę w Hiszpanii i Portugalii – firmę Aguirre Newman zatrudniającą ponad 400 osób.

Kupiliśmy też firmę Cluttons o niezwykle silnej pozycji w Zjednoczonych Emiratach Arabskich, a rok wcześniej firmę Larry Smith z Włoch, specjalizującą się w zarządzaniu nieruchomościami handlowymi. Rozwijamy się dynamicznie, a skala tego rozwoju jest jeszcze bardziej imponująca w Azji, gdzie zatrudniamy blisko trzydzieści tysięcy osób! W samych Chinach w Savills pracuje prawie 25 tysięcy ludzi. Rozwijamy się również w Indiach, gdzie jesteśmy obecni dopiero od niedawna. Mamy bardzo mocne biuro w Hongkongu, które obsługuje ok. 60% wszystkich transakcji inwestycyjnych na tamtejszym rynku. W Seulu z kolei ten udział wynosi 33%, ale w największych transakcjach o wartości powyżej 500 mln dol. rośnie aż do 50%. To dlatego Savills jest tak silnym partnerem dla inwestorów z Azji.

Warto również dodać, że Savills jest najbardziej zyskowną firmą spośród wszystkich agencji nieruchomości, które są spółkami publicznymi. Jesteśmy notowani na giełdzie papierów wartościowych w Londynie i od wielu lat wypłacamy naszym akcjonariuszom wysokie dywidendy. Co ważne, w naszej grupie funkcjonuje bardzo dobre i zdrowe podejście do zarządzania majątkiem i wypracowywania zysków, przy jednoczesnym dbaniu o ciągły rozwój. Przy skali obrotu globalnego na poziomie 2 mld euro Savills praktycznie nie ma kredytów, co sprawia, że gdyby zaszła taka potrzeba, nasza organizacja byłaby w stanie kupić biznes porównywalny lub nawet większy od siebie.

Jakie kompetencje chcą Państwo rozwijać w Polsce?

W tej chwili skupiamy się m.in. na tym, aby rozbudowywać nasz dział inwestycyjny. W tym momencie w ramach niego działa m.in. czteroosobowy zespół, skupiający się wyłącznie na nieruchomościach magazynowo-produkcyjnych. Wierzę, że transakcje z naszym udziałem, których dokonamy w najbliższym czasie w tym sektorze, będą najlepiej świadczyły o tym, z jak bardzo chłonnym i interesującym rynkiem mamy do czynienia. W parze z tym idzie oczywiście rozwój działu wynajmu powierzchni magazynowych. Rozbudowujemy również dział corporate finance & valuation zajmujący się już nie tylko wycenami i pozyskiwaniem finansowania, ale i dodatkową obsługą polegającą na doradztwie przy sprzedaży udziałów, emisji obligacji czy zmianie struktury udziałowców. To są usługi, na które powoli rodzi się u nas zapotrzebowanie. Zaczynamy też obsługę nowej klasy aktywów, jakimi są domy studenckie i mieszkania na instytucjonalny wynajem. W maju sfinalizowaliśmy największą transakcję portfelową w Polsce na tym rynku, jakim była sprzedaż platformy Student Depot oferującej ok. 2000 łóżek.

Generalnie wszystkie aktywa zapewniające nocleg i pobyt dla określonych grup społecznych – micro living, senior living czy student living – to obszary, jakie w wysoko rozwiniętych gospodarkach mają już swoją mocną pozycję inwestycyjną i czas, by na stałe zadomowiły się również u nas. Choć wciąż dostępność tych produktów w Polsce jest ograniczona, to jednak wśród inwestorów widać duży popyt na tę klasę aktywów. Myślę, że z czasem spotka się to z mocniejszą odpowiedzią po stronie podaży.

Pomówmy chwilę o budynkach istniejących i o tym, czy będą w stanie konkurować dziś z nowymi obiektami. Czy np. dzisiejszy Służewiec ze swoim zagłębiem biurowym straci swoją pozycję na rzecz nowych dzielnic biznesowych?

To, czy nieruchomość jest atrakcyjna, zależy od wielu czynników. Pamiętajmy, że Służewiec jest bardzo ważnym i w dalszym ciągu jednym z największych zagłębi biurowych w Polsce. To pewnie długo się nie zmieni, nawet pomimo silnego wzrostu liczby nowych projektów biurowych w innych rejonach Warszawy czy w regionach.

W Polsce budynek 8-letni jest już uważany za stary, z czym nie mogę się zgodzić. W wytycznych zagranicznych funduszy inwestycyjnych szukających obiektów do rewitalizacji możemy bowiem znaleźć informację, że za stare uważa się budynki 30-40-letnie.

Oczywiście u nas rynek jest stosunkowo młody i wiele nowo wybudowanych budynków, zwłaszcza tych, które powstały w czasie transformacji lub tych, które tworzono przy wykorzystaniu przestarzałych technologii, może o wiele szybciej tracić swoją żywotność i będzie burzonych.

Pamiętajmy też, że kiedy powstawały obiekty mające dziś 15-20 lat, zazwyczaj nie było uzasadnienia, by wykorzystywać maksymalną chłonność działek, na których stoją. Dziś realia te bardzo się zmieniły i czasem bardziej opłaca się na tej samej działce wybudować coś z o wiele większym potencjałem komercyjnym.

Większość obiektów trzeba będzie jednak remontować. Na przykład sprzedawane obecnie Warszawskie Centrum Finansowe, które powstało w 1998 r., może uchodzić za stare, przyjmując wspomniane lokalne spojrzenie na kryterium wieku budynku. Jednak jego lokalizacja zawsze pozostanie atrakcyjna, zatem by taki obiekt zyskał drugie życie, został poddany znacznej modernizacji, a w kolejnym kroku mogłoby nastąpić repozycjonowanie, tak by trafiał swoją ofertą do innego rodzaju najemcy i mógł pozostać na szczycie w nowych realiach rynkowych.

Z drugiej strony pamiętajmy, że już niedługo w Warszawie będzie coraz trudniej o atrakcyjne działki. W przyszłości będziemy musieli nauczyć się o wiele lepiej gospodarować zasobami, które już istnieją. Renowacje i rewitalizacje to temat, który będzie z czasem mocno zyskiwał na znaczeniu. Budynki istniejące zarządzane przez sprawny zespół oraz wspierane przez świadomego, mającego środki inwestora będą w stanie ponownie przyciągnąć najemców i konkurować z nowo budowanymi obiektami.

Pamiętajmy też, że firmy mają różne preferencje względem biura, którego poszukują, różną kulturę korporacyjną czy różne budżety. Najwyższe piętro w wieżowcu nie dla każdego jest najbardziej optymalnym rozwiązaniem.

Jaką miałby Pan radę dla młodych ludzi chcących rozwijać się w tej branży?

Branża nieruchomości znajduje się w tej chwili w fantastycznym momencie. Osoby, które zastanawiają się nad karierą w tym sektorze, nie mogły lepiej trafić. Kiedyś podróż do Londynu czy Wiednia na szkolenie była wielkim wydarzeniem. Dzisiaj podróżowanie weszło w DNA tego zawodu! Wczoraj spotkanie w Seulu, od jutra tygodniowy pobyt w Warszawie, a później prezentacja w Johannesburgu. Wspaniale jest być częścią tego dynamicznego biznesu!

To, że wreszcie możemy oferować bogaty wachlarz usług na polskim rynku nieruchomości, świadczy o tym, że nasz sektor dojrzał. Dziś zatrudniamy zatem konsultantów mających doświadczenie w bankowości czy tych wywodzących się z konsultingu biznesowego z wielkiej czwórki. Współcześnie nieruchomości to bardzo złożony obszar wymagający szerokich kompetencji biznesowych. Jednak pamiętajmy też, że jest to branża, która stawia dziś nowe wyzwania. Nikt nie stosuje już 5-letnich strategii wykutych w kamieniu, które za wszelką cenę stara się zrealizować. Potrzebna jest elastyczność, której nasz rynek bardzo oczekuje i która jest wyróżnikiem firm działających według takiej koncepcji jak Savills.

Ważne jest też odpowiednie nastawienie i chęć rozwoju, a także odwaga. Z takimi cechami można korzystać w pełni z fantastycznych możliwości, jakie młodym profesjonalistom stwarza w tej chwili rynek nieruchomości w Polsce.