23.04.2018

Zmiana charakteru aranżacji w trakcie budowy

ZOBACZ WIĘCEJ

Property

Jak wygląda sytuacja na rynku biurowym w Warszawie? I kw. 2018

Na koniec I kwartału 2018 roku zasoby biurowe w Warszawie wyniosły około 5,3 mln m kw. Na stołeczny rynek dostarczono dwa projekty biurowe o łącznej powierzchni 23.700 m kw.

Zmiana charakteru aranżacji w trakcie budowy

Czasami już w trakcie budowy pojawia się konieczność wykonania prac wykraczających poza prace przewidziane w uzyskanym przez inwestora pozwoleniu na budowę. Warto zaplanować, jakie kroki należy podjąć w takich przypadkach, żeby zmniejszyć ryzyko opóźnienia prac lub błędów formalnych.

Czy zakaz handlu w niedzielę obniży wartość obiektów handlowych?

Obiekty handlowe dobrze prosperujące są jedną z najbardziej pożądanych przez inwestorów klas nieruchomości. W ubiegłym roku w Polsce stanowiły one 37% wolumenu transakcji (1,877,000 euro), który łącznie osiągnął ponad 5 mld euro. Zakaz handlu w niedzielę może ograniczyć jednak przychody w outletach, do których najwięcej klientów tradycyjnie przyjeżdża w weekendy.

Rekordowy rok dla europejskich biur

Prawie 10,1 mln m kw. powierzchni biurowej wynajęto w ubiegłym roku na kluczowych rynkach Europy. To najlepszy wynik w ciągu ostatnich 10 lat, prezentujący 14 proc. wzrost w porównaniu do równie dobrego wyniku, jaki wypracowany został w 2016 roku.

Czasami już w trakcie budowy pojawia się konieczność wykonania prac wykraczających poza prace przewidziane w uzyskanym przez inwestora pozwoleniu na budowę. Warto zaplanować, jakie kroki należy podjąć w takich przypadkach, żeby zmniejszyć ryzyko opóźnienia prac lub błędów formalnych.

Sławomir Lisiecki – partner Argon Legal (dawniej Galt Legal)
Sprawa komplikuje się w przypadku, gdy umowa najmu przewiduje, że prace aranżacyjne powinien wykonać najemca. Z naszego doświadczenia przy współpracy z budynkami biurowymi wynika, że jest to wprawdzie rzadsza sytuacja, ale mająca czasem miejsce.

Studium przypadku

Deweloper uzyskał pozwolenie na budowę i na jego podstawie realizuje budynek biurowy. Samo pozwolenie jest dosyć ogólne. Zostało w nim przewidziane, że wszystkie lokale biurowe w budynku będą miały charakter „open space”.

W trakcie budowy deweloper podpisuje umowę najmu z najemcą, który wymaga innej aranżacji. Z odbiegającego od przewidzianego w istniejącym pozwoleniu na budowę charakteru aranżacji (inny układ stref pożarowych, wewnętrzne schody między piętrami zajmowanymi przez najemcę itp.) wynika, że na prowadzenie prac będzie wymagane uzyskanie dodatkowego pozwolenia na budowę. Jednak ze względu na harmonogram (najemca musi w określonym terminie opuścić zajmowany obecnie lokal w innym budynku) nie będzie możliwe zachowanie najprostszej sekwencji: zakończenie budowy całego budynku, uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, wystąpienie o nowe pozwolenie na budowę dotyczące aranżacji dla najemcy, realizacja prac aranżacyjnych.

Kroki formalne

W powyższej sytuacji zasadne jest wystąpienie przez dewelopera o pozwolenie zamienne, zmieniające pierwotne pozwolenie na budowę – w zakresie planowanych prac na wynajmowanych powierzchniach na podstawie opisanej umowy najmu. Nie można wówczas wystąpić o nowe pozwolenie, ponieważ prace przewidziane w pozwoleniu pierwotnym nie zostały zakończone. O pozwolenie zamienne może wystąpić deweloper, ponieważ to on jest adresatem pozwolenia pierwotnego.

Jak uniknąć ryzyka? W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na takie skoordynowanie prac, aby realizacja dodatkowych czynności przy aranżacji nie rozpoczęła się przed uzyskaniem pozwolenia zamiennego obejmującego te prace. W realiach procesu budowy i przenikania się poszczególnych faz robót nie zawsze ta kwestia jest oczywista, a potencjalne negatywne konsekwencje – poważne (włączając kwestie związane ze stwierdzeniem przez organy samowoli budowalnej).

Kolejne ryzyko może się wiązać z opóźnieniem lub utrudnieniami realizacji prac dodatkowych. Ponieważ na podstawie pozwolenia zamiennego prace te zostały „wszczepione” w zakres pozwolenia na budowę wydanego dla całego budynku, ich opóźnienie wpłynie negatywnie na odbiór budynku. Szczególnie ryzykowna może być sytuacja, w której:

a) Deweloper zawarł szereg innych umów najmu (czasem – zaopatrzonych w rygory odszkodowawcze lub zobowiązania do zapłaty kar umownych), w których zobowiązał się do dostarczenia lokali w określonym terminie.

b) Pierwszy najemca nie współpracował przy wyborze materiałów wykorzystywanych przy aranżacji, nie dostarczał niezbędnych informacji, zwlekał z zatwierdzaniem projektów albo innymi działaniami czy zaniechaniami utrudniał prowadzenie prac.

c) Wskutek powyższego terminowa realizacja robót objętych pozwoleniem zamiennym okazała się niemożliwa, a ponieważ pozwolenie dla całego budynku obejmowało także te prace dodatkowe, nie było możliwe formalne odebranie budynku w zaplanowanych terminach.

d) Brak odebrania budynku uniemożliwił deweloperowi wywiązanie się z terminów dostarczenia lokali innych najemców i naraził go na negatywne konsekwencje z tego wynikające.

Kiedy najemca jest odpowiedzialny za prace aranżacyjne?

Sprawa komplikuje się w przypadku, gdy umowa najmu przewiduje, że prace aranżacyjne powinien wykonać najemca. Z naszego doświadczenia przy współpracy z budynkami biurowymi wynika, że jest to wprawdzie rzadsza sytuacja, ale mająca czasem miejsce.

Trudność polega na tym, że adresatem istniejącego pozwolenia na budowę (i stroną trwającego procesu inwestycyjnego) jest deweloper, należy zatem uregulować, jaką rolę w tym procesie odgrywa najemca wykonujący aranżacje (lub zlecający je swoim wykonawcom). Możliwe jest uzgodnienie, że najemca będzie inwestorem zastępczym w zakresie aranżacji, podczas gdy deweloper pozostaje inwestorem w zakresie całości inwestycji. Nie rozwiązuje to jednak problemu wynikającego z ryzyk opisanych powyżej – zwłaszcza opóźnienia odbioru całego budynku. Przeciwnie – poziom tych ryzyk dewelopera znacząco wzrasta, ponieważ w przypadku prac prowadzonych (lub organizowanych) przez najemcę kontrola dewelopera nad tymi pracami jest mniejsza, a w konsekwencji możliwość zaistnienia negatywnego wpływu na odbiór budynku – większa. W takich przypadkach deweloper powinien zachować szczególną ostrożność i szczegółowo uregulować sposób prowadzenia prac, prawa i obowiązki stron oraz odpowiedzialność w przypadku opóźnień.