31.08.2017

Rynek nieruchomości komercyjnych bliżej równowagi

ZOBACZ WIĘCEJ

Property

Rynek nieruchomości komercyjnych bliżej równowagi

Według najnowszego badania RICS dostępność powierzchni na wynajem w II kw. rosła bardziej umiarkowanie niż na początku roku. Po raz pierwszy od 2014 wskaźniki dotyczące popytu były zasadniczo zbliżone do wskaźników podaży, sygnalizując bardziej zrównoważony trend na rynku.

Poprawne zarządzanie a sukces sprzedającego

Wpływ na korzystną sprzedaż nieruchomości mają nie tylko lokalizacja czy stan techniczny budynku. O tym, jak najlepiej przygotować się do procesu kupna-sprzedaży, opowiada Marzena Ciurzyńska, dyrektor działu zarządzania nieruchomościami w Colliers International.

Jak skutecznie renegocjować umowy najmu?

Czy podczas renegocjacji można zaoszczędzić? I ile – 10, 20 czy 40%? Czy przy okazji rozmów z obecnym wynajmującym można podnieść standard wynajmowanej powierzchni?

Coworking, czyli konkretne biuro dla konkretnych potrzeb

Dla tej części przedsiębiorców najem typowych przestrzeni biurowych może być nieefektywny kosztowo. Wielu z nich decyduje się na pracę w domu. Coraz częściej spotykamy też formy najmu biur na dni lub godziny.

Według najnowszego badania RICS dostępność powierzchni na wynajem w II kw. rosła bardziej umiarkowanie niż na początku roku. Po raz pierwszy od 2014 wskaźniki dotyczące popytu były zasadniczo zbliżone do wskaźników podaży, sygnalizując bardziej zrównoważony trend na rynku.

Daniel Bienias, MRICS
Wiele transakcji będących aktualnie w finalizacji pozwala nam pozytywnie patrzeć na drugą połowę roku, co może przełożyć się na rekordowy wolumen przekraczający 5 miliardów euro w całym roku 2017.

W kierunku większej równowagi

W II kw. br. wskaźnik nastrojów najemców (kompleksowy wskaźnik uchwytujący dynamikę rynku najmu) spadł do -5 z -1 odnotowanego w I kw. Niemniej jednak, indeks nadal wskazuje na bardzo stabilny obraz rynku najmu w Polsce.

Popyt ze strony najemców wzrósł relatywnie mocno w II kw. br., a dynamika wzrostu znacznie odpowiadała tej z poprzedniego kwartału. Biorąc pod uwagę podział rynku według sektorów, popyt wzrósł najbardziej w sektorach nieruchomości biurowych i przemysłowych, skromniej zaś w sektorze nieruchomości handlowych.

Dostępność powierzchni na wynajem nadal rosła, choć bardziej umiarkowanie niż w pierwszym kwartale roku. Wyraźnie po raz pierwszy od 2014 odczyt wskaźników popytu był zasadniczo zgodny z odczytem wskaźników podaży, wskazując na bardziej zrównoważony trend na rynku.

Równolegle do tego wciąż rosła liczba nowych inwestycji, z najsilniejszym wzrostem odnotowanym w sektorze nieruchomości biurowych. W sektorach przemysłowym i handlowym aktywność budowlana również nabrała rozmachu w ciągu kwartału.

Pomimo presji nadpodaży wolnej powierzchni, nieco łagodniejszej w I kw., oczekiwania dotyczące najmu w perspektywie 12 miesięcy przesunęły się głębiej w negatywny obszar. Istotnie, z wyjątkiem nieruchomości handlowych typu prime, oczekuje się spadku wartości czynszów we wszystkich podsektorach w nadchodzącym roku.

Zainteresowanie inwestorów rynkiem nadal wysokie

Wskaźnik nastrojów na rynku inwestycyjnym spadł z +19 w poprzednim kwartale do bardzo neutralnego poziomu -1 w najnowszym badaniu RICS. To sugeruje, że warunki na rynku inwestycyjnymw ostatnich trzech miesiącach były mniej lub bardziej jednostajne.

Liczba zapytań inwestycyjnych po raz kolejny stopniowo rosła, równomiernie we wszystkich sektorach. Nadal rosła również liczba zapytań ze strony inwestorów zagranicznych, jednakże dynamika wzrostu zapytań zauważalnie spadła w sektorze biurowym i handlowym.

Podaż nieruchomości na sprzedaż wzrosła w szybszym tempie aniżeli wpierwszym kwartale roku, napędzana głównie przez wzrost podaży w sektorach nieruchomości biurowych i przemysłowych.

Oczekiwania dotyczące wartości kapitałowych aktywów w ciągu najbliższych 12 miesięcy spadły w II kw., co było w dużej mierze spowodowane korektą w dół prognoz na rynkach drugorzędnych. Jednocześnie oczekuje się wzrostu stóp kapitalizacji na rynkach kategorii prime w nadchodzącym roku, z największymi spodziewanymi zyskami w podsektorze najlepszych nieruchomości handlowych.

Około 50% badanych postrzega, że warunki na lokalnym rynku są zgodne z wczesnym i środkowym etapem ożywienia.

Daniel Bienias MRICS, dyrektor zarządzający CBRE w Polsce :

- Pomimo, że Wskaźnik Sentymentu Inwestycyjnego podany przez RICS pozostaje minimalnie negatywny, obserwujemy bardzo mocny popyt ze strony inwestorów. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się najlepsze projekty handlowe i biurowe. Popyt na projekty handlowe odpowiadał za ponad 60% całej aktywności inwestycyjnej zarejestrowanej w pierwszym półroczu 2017. Z drugiej strony, brak podaży najlepszych projektów biurowych w centrum Warszawy, skierował zainteresowanie części inwestorów w stronę rynków regionalnych. Przede wszystkim te dwa wspomniane czynniki powodują wzrost presji na spadek stóp kapitalizacji.  Wiele transakcji będących aktualnie w finalizacji pozwala nam pozytywnie patrzeć na drugą połowę roku, co może przełożyć się na rekordowy wolumen przekraczający 5 miliardów euro w całym roku 2017.

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce w II kw. 2017 – kluczowe wskaźniki:

Wycena wartości rynkowej- W porównaniu z I kw.roku większy odsetek respondentów postrzega obecnie nieruchomości komercyjne jako „tanie”, podczas gdy większość (50%) nadal uważa, że ceny nieruchomości komercyjnych odzwierciedlają godziwą wartość.

Warunki kredytowania - 71% respondentów badania RICS stwierdziło, że w minionym kwartale nie nastąpiły żadne znaczące zmiany w warunkach kredytowania choć 18% badanych wskazało na bardziej wymagające środowisko finansowe.

12-miesięczne oczekiwania dotyczące wzrostu wartości kapitałowych aktywów- W porównaniu z I kw. roku oczekiwania względem wartości kapitałowych aktywów zostały skorygowane w dół we wszystkich podsektorach rynku. Badani oczekują jednak, że w nadchodzących 12 miesiącach nastąpi pewien wzrost stóp kapitalizacji we wszystkich sektorach nieruchomości w kategorii prime; perspektywy dla aktywów drugorzędnych pozostają negatywne.

12-miesięczne oczekiwania dotyczące wzrostu wartości czynszów- Jedynym obszarem rynku, na którym prognozy dotyczące najmu w nadchodzącym roku są (marginalnie) pozytywne, jest podsektor najlepszych nieruchomości handlowych. Oczekiwania wobec wszystkich pozostałych sektorów są negatywne, a czynsze w drugorzędnych nieruchomościach biurowych poddane zostaną najbardziej znaczącej presji w dół.

Informacje o ankiecie RICS:

RICS’ Global Commercial Property Monitor jest kwartalnym przewodnikiem po trendach na rynkach nieruchomości komercyjnych w świecie. Raport dostępny jest na stronie internetowej RICS www.rics.org/economics wraz z innymi opracowaniami dotyczącymi rynku komercyjnego, mieszkaniowego, budownictwa i gruntów.

Metodologia

Kwestionariusze ankiety zostały rozesłane do uczestników w dniu 14 czerwca 2017 r. z terminem nadsyłania odpowiedzi do 10 lipca 2017 r. Respondenci zostali poproszeni o porównanie warunków panujących na rynku w ciągu ostatnich trzech miesięcy z poprzednimi trzema miesiącami, a także wyrażenie opinii na temat perspektyw dla rynku. Otrzymano w sumie 1427 odpowiedzi z firm, z czego 316 pochodziło z Wielkiej Brytanii.

Odpowiedzi zostały pogrupowane w trzy podsektory nieruchomości (biurowe, handlowe i magazynowe) na szczeblu krajowym, tworząc odczyt bilansu netto dla rynku jako całości.

Bilans netto = Odsetek respondentów zgłaszających wzrost określonej zmiennej (np. popytu ze strony najemców) minus osoby zgłaszające jej spadek (jeśli 30% zgłosiło wzrost i 5% zgłosiło spadek, bilans netto wyniesie 25%). Dane bilansu netto mogą wahać się od -100 do +100.

Pozytywne odczyty netto wskazują na całkowity wzrost, podczas gdy ujemne odczyty wskazują na całkowity spadek. Wskaźnik nastrojów najemców RICS (OSI) skonstruowany jest w oparciu o średnią arytmetyczną nieważoną odczytów dla trzech serii wskaźników odnoszących się do rynku najemców i mierzonych w bilansie netto; popyt ze strony najemców, poziom zachęt ze strony właścicieli budynków i oczekiwania odnośnie do czynszów. Wskaźnik nastrojów inwestorów RICS (ISI) skonstruowany jest w oparciu o średnią arytmetyczną nieważoną odczytów dla trzech serii dotyczących rynku inwestycyjnego mierzoną w ujęciu netto; zapytania inwestycyjne, oczekiwania dotyczące wartości kapitału i podaż nieruchomości na sprzedaż.