17.04.2019

Prace dodatkowe a odchudzony kontrakt – co w cenie, a co poza nią?

ZOBACZ WIĘCEJ

Facility

Aktywność deweloperów na warszawskim rynku biurowym nie słabnie

Pomimo niewielkiej nowej podaży w I kw. 2019 roku, na stołecznym rynku biurowym wciąż obserwujemy ożywioną aktywność deweloperów. Stosunkowo niski wolumen transakcji najmu miał wpływ na wzrost współczynnika pustostanów odnotowany na koniec marca, jednak stawki czynszów utrzymują się na stabilnym poziomie w większości projektów. Niewielkie wzrosty stawek wywoławczych odnotowano głównie w centrum Warszawy.

Prace dodatkowe a odchudzony kontrakt – co w cenie, a co poza nią?

Kwestia robót dodatkowych nie jest regulowana przez przepisy – poza Prawem zamówień publicznych – a więc według zasad Kodeksu cywilnego wyznacznikiem charakteru robót powinna być treść umowy. Z reguły jednak jej typowa wersja nie zawiera szczegółowej egzemplifikacji wszystkich robót. Konieczne jest zatem, aby postanowienia umowne sformułować na tyle precyzyjnie, by nie stwarzać wątpliwości co do ich zakresu i realizacji.

Jak rozpoznać dojrzały Facility Management?

Dobrą praktyką jest zwrócenie szczególnej uwagi na rekomendacje przedsiębiorstw, z którymi do tej pory były (lub nadal są) prowadzone projekty.

Trendy w aranżacji biur – co przyniesie rok 2019?

Stworzenie przestrzeni biurowej, która będzie wspierać i pobudzać kreatywność jej użytkowników to cel, jaki obrali sobie architekci i projektanci kilka lat temu.

Kwestia robót dodatkowych nie jest regulowana przez przepisy – poza Prawem zamówień publicznych – a więc według zasad Kodeksu cywilnego wyznacznikiem charakteru robót powinna być treść umowy. Z reguły jednak jej typowa wersja nie zawiera szczegółowej egzemplifikacji wszystkich robót. Konieczne jest zatem, aby postanowienia umowne sformułować na tyle precyzyjnie, by nie stwarzać wątpliwości co do ich zakresu i realizacji.

Krystyna Helińska, prezes zarządu Okin Facility Polska
Wynagrodzenie za roboty dodatkowe, w przypadku umowy przewidującej wynagrodzenie kosztorysowe, musi zostać określone aneksem.

Zamawiający z reguły uzurpują sobie prawo domagania się realizacji robót dodatkowych, zaś wykonawcy próbują ograniczać zakres robót lub wskazują na literalne brzmienie umowy, która tego rodzaju robót wyraźnie nie przewiduje.

Roboty dodatkowe często błędnie określa się jako roboty, które nie zostały szczegółowo opisane w dokumentacji umownej i przetargowej i są zawarte w konkretnych pozycjach oferty lub kosztorysu, mimo że nie zostały wprost nazwane i nie mogły zostać niedostrzeżone przez wykonawcę działającego z zachowaniem należytej staranności. Prac tych jednak nie powinno określać się jako robót dodatkowych, ponieważ nie są one dodatkiem, lecz jedynie pracami niewyszczególnionymi w umowie. Zawsze wykonuje się je w ramach przedmiotu umowy, bez dodatkowego wynagrodzenia.

Natomiast mianem robót dodatkowych powinny być określane roboty nieobjęte umową, których konieczność wykonania ujawniła się w trakcie realizacji umowy wskutek sytuacji niemożliwej wcześniej do przewidzenia. Ich wykonanie jest niezbędne do prawidłowej realizacji umowy oraz (lub) użytkowania przedmiotu umowy zgodnie z przeznaczeniem. Mogą one wynikać z wymogów technologicznych, terenowych, klimatycznych bądź zmian w prawie. W praktyce spotykamy przypadki nałożenia w umowie na wykonawcę obowiązku wykonania robót dodatkowych w oparciu jedynie o pisemne polecenie zamawiającego. Jest to jednak dyskusyjne z prawnego punktu widzenia i niezwykle ryzykowne, głównie dla wykonawcy. Podstawę realizacji robót powinien stanowić aneks do umowy, precyzujący istotne postanowienia w tej części.

Wynagrodzenie za roboty dodatkowe, w przypadku umowy przewidującej wynagrodzenie kosztorysowe, musi zostać określone aneksem. Istniejący kosztorys umowy, stanowiący – w oparciu o obmiar – podstawę ustalenia wysokości wynagrodzenia, nie może być brany pod uwagę, gdyż nie zawiera pozycji, które składają się na roboty dodatkowe.

Niewykluczone jest jednak zamieszczenie wśród postanowień umownych formuły zobowiązującej wykonawcę do wykonania robót dodatkowych, które ewentualnie ujawnią się w trakcie realizacji umowy w ramach dotychczasowego wynagrodzenia.

Natomiast w przypadku umowy przewidującej wynagrodzenie ryczałtowe pomocna może okazać się treść art. 632 § 1 Kodeksu cywilnego, dotyczącego umowy o dzieło, oddającego istotę wynagrodzenia ryczałtowego. Stanowi on, że wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w trakcie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiarów oraz kosztów prac. W razie wprowadzenia w umowie o roboty dodatkowe analogicznych zapisów jak w postanowieniach regulujących umowę o dzieło określenie w umowie obowiązku wykonania robót dodatkowych w ramach wynagrodzenia umownego pozostaje w zgodności z podstawową funkcją wynagrodzenia ryczałtowego oraz zasadniczą jego cechą, jaką jest niezmienność. Nie ma jednak prawnych przeciwwskazań, aby i w tym przypadku przewidzieć odrębne wynagrodzenie za roboty dodatkowe, podobnie nie ma zakazu nałożenia na wykonawcę obowiązku robót dodatkowych w ramach przyznanego wynagrodzenia kosztorysowego.

Niezbędnym warunkiem powstania obowiązku wykonania robót dodatkowych jest ich funkcja polegająca na zapewnieniu możliwości prawidłowego wykonania umowy lub użytkowania przedmiotu umowy zgodnie z jego przeznaczeniem. Eliminacja tego zastrzeżenia sprawia, że zamawiający mógłby polecić wykonawcy wykonanie wszelkich możliwych robót, całkowicie oderwanych od przedmiotu umowy. Jednak tak szerokie określenie uprawnień zamawiającego kłóciłoby się z podstawowymi regułami Kodeksu cywilnego jako zapis umowny godzący w zasadę swobody umów i zasadę trwałości umowy.

Wprowadzony do umowy element warunkujący użytkowanie przedmiotu umowy zgodnie z jego przeznaczeniem z jednej strony powstrzymuje zamawiającego przed próbą nakłaniania wykonawcy do wykonywania robót niezwiązanych z przedmiotem umowy, a z drugiej obliguje wykonawcę do wykonania robót (z uwagi na ich nieprzypadkowy charakter) w sposób oczywisty związanych z umową.

Kolejnym warunkiem realizacji robót dodatkowych powinno być uwzględnienie braku możliwości ich przewidzenia na etapie zawierania umowy podstawowej, co dyscyplinuje zamawiającego, redukując roboty dodatkowe do niezbędnego minimum. Od robót dodatkowych należy odróżnić:

a) Roboty uzupełniające – są nimi roboty polegające na powtórzeniu tego samego rodzaju robót, jakie zostały przewidziane w przedmiocie umowy, których konieczność wykonania ujawniła się w trakcie realizacji umowy wskutek sytuacji niemożliwej wcześniej do przewidzenia. Ich wykonanie jest niezbędne do prawidłowej realizacji umowy oraz/lub użytkowania przedmiotu umowy zgodnie z celem, jaki można odczytać z umowy. W pozostałym zakresie do robót tych odnoszą się w większości uwagi sformułowane powyżej wobec robót dodatkowych.

b) Roboty zamienne – są to roboty, które zastępują roboty przewidziane w umowie. Ponieważ w ich efekcie następuje usunięcie z zakresu umowy robót zastąpionych, zarówno zakres, jak i wszelkie inne wymogi robót zamiennych, w tym termin i wynagrodzenie, zawsze wymagają aneksu. Należy zauważyć, że w identyczny sposób jak opisany wyżej sformułowano cechy robót dodatkowych i uzupełniających w ustawie Prawo zamówień publicznych z 19 stycznia 2004 r. Jest to jedyna regulacja prawna tej problematyki. Ustawa przewiduje powierzenie dotychczasowemu wykonawcy realizacji takich robót w ramach zamówienia publicznego wyłącznie po przeprowadzeniu odrębnego postępowania – z wolnej ręki lub w trybie negocjacji z jednym wykonawcą: a) Zamawiający ma prawo polecić wykonawcy wykonanie robót dodatkowych, nieprzewidzianych w umowie, a także wykonanie robót zamiennych i uzupełniających. b) Robotami dodatkowymi są roboty nieobjęte umową, warunkujące prawidłowe wykonanie umowy lub użytkowanie przedmiotu umowy zgodnie z jego przeznaczeniem, których wykonanie stało się niezbędne na skutek sytuacji niemożliwej wcześniej do przewidzenia. Robotami zamiennymi są roboty nieprzewidziane w umowie, zastępujące roboty wymienione w umowie, których wykonanie stało się w trakcie realizacji umowy niezbędne dla jej prawidłowej realizacji lub dla użytkowania przedmiotu umowy zgodnie z przeznaczeniem.

c) Robotami uzupełniającymi są roboty polegające na powtórzeniu określonego rodzaju robót przewidzianych w umowie, których wykonanie stało się w trakcie realizacji umowy niezbędne dla prawidłowej jej realizacji lub dla użytkowania przedmiotu umowy zgodnie z przeznaczeniem.

d) Określenie robót wymienionych w pkt. 1–3 następuje na podstawie pisemnego polecenia skierowanego do wykonawcy przez zamawiającego. W oparciu o powyższe polecenie strony powinny zawrzeć stosowny aneks do umowy.

e) W przypadku gdy strony nie uzgodnią warunków aneksu, o którym mowa w ust. 4, zamawiający będzie miał prawo powierzyć wykonanie robót dodatkowych osobie trzeciej bądź wykonać je samodzielnie, a wykonawca w niezbędnym zakresie skoordynuje z nimi roboty przez siebie realizowane.