23.04.2018

Najczęściej spotykane problemy techniczne w biurowcach klasy B

ZOBACZ WIĘCEJ

Facility

Jak można realizować FM w różnych organizacjach?

W Polsce powszechnie stosowane są 3 podstawowe modele dostarczania usług FM: inhouse, outsourcing lub mieszany. Na rynku dostępne są także inne wariacje tych trzech podstawowych kategorii, które wymagają jednak większej świadomości na temat funkcjonowania relacji na linii zamawiający – dostawca usług FM.

Podniesienie bezpieczeństwa to koszt czy inwestycja?

Jak zdefiniować granicę niezbędnych inwestycji w kwestie bezpieczeństwa, aby nie były one postrzegane jako zbędny koszt? Stosować się do określonego prawnie minimum czy podnieść standard bezpieczeństwa? Odpowiedź na te pytania nie jest prosta, a dyskusja nad stanem oraz jakością bezpieczeństwa często rozwija się dopiero w wyniku nieszczęśliwych zdarzeń, czyli po fakcie.

Najczęściej spotykane problemy techniczne w biurowcach klasy B

Obiekty liczące sobie od kilku do kilkunastu lat wymagają tak samo profesjonalnej obsługi technicznej jak dopiero co wybudowane inwestycje. Prezentujemy przewodnik po najpopularniejszych usterkach w biurowcach klasy B. Podpowiadamy, po czyjej stronie – zarządcy czy najemcy – leży koszt ich naprawy i jak można ich się ustrzec.

Czas na nowoczesny BMS

Nadchodzi era rozwiązań BMS (Building Managment System). Eksperci branżowi od dawna prowadzą dyskusję, czym tak naprawdę jest system BMS oraz kiedy się zaczyna i kończy jego rola. Jak nazwa wskazuje, jest to system wspierający zarządzanie infrastrukturą budynkową. W praktyce każdy zarządca obiektu podchodzi do niego inaczej: jedni chcą zapomnieć, że mają takie narzędzie, inni z powodzeniem wykorzystują je w codziennej pracy.

Obiekty liczące sobie od kilku do kilkunastu lat wymagają tak samo profesjonalnej obsługi technicznej jak dopiero co wybudowane inwestycje. Prezentujemy przewodnik po najpopularniejszych usterkach w biurowcach klasy B. Podpowiadamy, po czyjej stronie – zarządcy czy najemcy – leży koszt ich naprawy i jak można ich się ustrzec.

Krystyna Helińska, prezes zarządu Okin Facility Polska
Podana klasyfikacja jest generalną zasadą, nie ma międzynarodowych standardów określania klasy budynku, wygląda to podobnie jak w przypadku hoteli. Najważniejsze jednak jest, aby w odczuciu najemcy budynek był wart ceny, którą jest gotów za niego zapłacić

Słowo o klasach budynków

Kategorie powierzchni biurowych odnoszą się do oznaczeń klas budynków, a w tym klasa A, B lub C, z różnymi modyfikacjami, np. A++ czy B-. Te symbole budowlane odzwierciedlają jakość i lokalizację budynku i są pomocne przede wszystkim przy przygotowywaniu raportów rynkowych. W praktyce kategorie B i C są po to, aby odróżnić te budynki od tych z klasą A. To oznacza, że nie ma jednoznacznej definicji, ale ogólna charakterystyka wygląda tak:

Klasa A

Budynki klasy A odzwierciedlają najwyższy standard budynków biurowych na rynku. Zazwyczaj najlepiej wyglądają, są najlepiej zaprojektowane wewnątrz i mają najlepszą infrastrukturę techniczną. Budynki klasy A mają świetną lokalizację, do której łatwo dotrzeć różnymi środkami transportu, są profesjonalnie zarządzane. W efekcie lokują się w nich duże firmy, które zazwyczaj płacą najwyższe czynsze.

Klasa B

Jeden poziom niżej znajdują się budynki klasy B, które są z reguły trochę starsze, ale nadal mają interesujących najemców i są profesjonalnie zarządzane. Często budynki klasy B są pożądane przez inwestorów, bo dobrze zlokalizowany budynek po renowacji może z powrotem osiągnąć klasę A. Budynki klasy B z reguły nie powinny mieć problemów z funkcjonalnością i powinny być dobrze utrzymane.

Klasa C

To najniższa klasyfikacja budynków i ich powierzchni. Z reguły są to biura starsze niż 20 lat i słabiej zlokalizowane, często na obrzeżach miast lub w słabo skomunikowanych miejscach. Często przydałby się im gruntowny remont, charakteryzują się przestarzałą technologię budowy i są mało atrakcyjne pod względem architektonicznym. Budynki klasy C mają najniższe czynsze na rynku.

Czynniki warunkujące klasę budynku

Podana klasyfikacja jest generalną zasadą, nie ma międzynarodowych standardów określania klasy budynku, wygląda to podobnie jak w przypadku hoteli. Najważniejsze jednak jest, aby w odczuciu najemcy budynek był wart ceny, którą jest gotów za niego zapłacić.

Główne czynniki, jakie powinno się wziąć pod uwagę przy wyborze klasy biurowca, to:

  • lokalizacja,
  • ogrzewanie i klimatyzacja,
  • pojemność i szybkość wind,
  • bezpieczeństwo i ochrona,
  • wysokość sufitów,
  • komunikacja (samochód, transport publiczny),
  • parking,
  • zasilanie zapasowe,
  • udogodnienia i usługi w pobliżu (pralnie, restauracje, bankomaty).

 

Usterki i problemy techniczne

Trzeba uczciwie przyznać, że bez względu na klasę biurowca, problemy techniczne są bardzo podobne, ponieważ w głównej mierze instalacje w tych budynkach są jednakowe lub podobne.

Działania prewencyjne mają na celu właściwe utrzymanie instalacji, a także ich poszczególnych urządzeń, jednak wszyscy w branży wiemy, że najbardziej niepożądane i nielubiane są wszelkiego typu awarie, które zazwyczaj zdarzają się w nocy, w weekendy i święta, kiedy na ogół pracownicy serwisu technicznego nie są obecni w biurowcu.

Poprzez odpowiedni serwis techniczny awarie w budynkach można zminimalizować, ale nie jest możliwe ich wykluczenie w 100%. Trzeba nauczyć się na nie szybko i mądrze reagować, a także w przemyślany sposób minimalizować ich wpływ na infrastrukturę budynku, a przede wszystkim na satysfakcję i ciągłość operacyjną jego najemców.

 

Oto kilka głównych typów takich usterek:

Instalacja klimatyzacji

To w tej instalacji zgłaszanych jest najwięcej usterek. Ich wysyp następuje w okresach przejściowych, kiedy system nie dostosowuje się błyskawicznie do dużych zmian temperatur. Często powstają także problemy w wyniku zalań z instalacji klimatyzacyjnej. Najczęstszą przyczyną jest rozszczelnienie instalacji wody lodowej lub awaria pompki skroplin. Niestety, nie jesteśmy w stanie przewidzieć takich awarii, a skutki ich wystąpienia bywają kłopotliwe i kosztowne.

Kanalizacja sanitarna

Zdarzają się także usterki związane z niedrożnością kanalizacji sanitarnej, które najemca zgłasza zarządcy. Często okazuje się, że przyczyną takiej niedrożności jest niewłaściwa eksploatacja. Wówczas koszt udrożnienia ponosi najemca.

Windy

Wszyscy wiemy, że wraz ze wzrostem usterek wind wzrasta poziom niezadowolenia najemców, ale i serwisu technicznego. Chociaż w 99% biurowców awarie wind są rozwiązywane przez autoryzowane, zewnętrzne firmy, to i tak całe niewdzięczne odium niezadowolenia najemców spada na budynkowy serwis techniczny. Niestety, problem nieprawidłowo działających wind może być częstszy w budynkach klasy B z uwagi na starsze typy zainstalowanych w nich wind.

Zasilanie alternatywne / brak zasilania

Dostęp do alternatywnego, back-upowego zasilania w biurowcu to zawsze ogromna wartość dodana każdego budynku, coraz częściej także spotykana w budynkach klasy B. Mimo że bardzo dużym problemem jest awaria zasilania, która odcina budynek i całkowicie stopuje wszystkie jego funkcje.

Awarie w aneksach kuchennych

Notujemy też awarie w aneksach kuchennych, a do najczęstszych należą awarie zmywarek. Zazwyczaj przyczynę tych problemów stanowi nieprawidłowe użytkowanie urządzeń, a koszt naprawy lub wymiany sprzętu leży po stronie najemcy.

System kontroli dostępu

Z reguły zarządca odpowiada za zabezpieczenie powierzchni najmu, dlatego wszelkie usterki systemu kontroli dostępu trafiają właśnie do niego. Jego zadaniem jest zapewnienie sprawnego działania drzwi wejściowych na powierzchnię najmu (samozamykacze, elektrozaczepy, zamki, klamki).

Parkingi / szlabany wjazdowe / bramy garażowe

To kolejny obszar, gdzie często pojawiają się awarie, zwłaszcza w okresie zimowym, w którym szlabany wjazdowe oraz bramy garażowe odmawiają posłuszeństwa. Nic bardziej nie frustruje najemcy niż to, że nie może on wjechać na swoje miejsce parkingowe lub wyjechać sprawnie z garażu.

Inne

Trzeba jeszcze odnotować drobne naprawy podłóg (chociażby odpadający cokół lub podnoszącą się płytkę wykładziny), drobne wady w działaniu drzwi i okien (wypadające klamki z drzwi lub niedomykające się okna, oczywiście pod warunkiem, że w biurowcu można je otwierać), jak również malowanie ścian, zwłaszcza w hallach windowych. Poza tym drobne naprawy instalacji oraz urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Nagminne są powyrywane gniazdka, uszkodzone podajniki w łazienkach czy uszkodzone sterowniki.

Poprzez odpowiedni serwis techniczny awarie w budynkach można zminimalizować, ale nie jest możliwe ich wykluczenie w 100%. Trzeba nauczyć się na nie szybko i mądrze reagować, a co za tym idzie w sposób przemyślany minimalizować ich wpływ na infrastrukturę budynku, a przede wszystkich na satysfakcję i ciągłość operacyjną jego najemców. W końcu naprawy to codzienność każdego biurowca.