14.07.2017

Generałowie pod gradem pytań

ZOBACZ WIĘCEJ

Facility

Wyciągnij wtyczkę, nie tylko w kryzysie

Aby uniknąć negatywnych następstw 20. stopnia zasilania, niezbędne jest podjęcie przez właścicieli, administratorów i zarządców nieruchomości konkretnych działań, które poprawią efektywność energetyczną nieruchomości.

Rynek usług FM w Polsce i w Czechach

Wprowadzanie zmian i innowacji na rynek lokalny

Generałowie pod gradem pytań

Koledzy z branży żartobliwie nazywają ich generałami. General Property to polska firma, która przeszła długą drogę od momentu start-upu do miejsca jednego z liderów w branży FM, w którym jest obecnie. Z jej wiceprezesem Tomaszem Buczyńskim rozmawiamy o jego opinii na temat branży i sytuacji na rynku.

Koledzy z branży żartobliwie nazywają ich generałami. General Property to polska firma, która przeszła długą drogę od momentu start-upu do miejsca jednego z liderów w branży FM, w którym jest obecnie. Z jej wiceprezesem Tomaszem Buczyńskim rozmawiamy o jego opinii na temat branży i sytuacji na rynku.

Tomasz Buczyński, wiceprezes General Property
Oczekiwania w stosunku do FM znacząco rosną. Teraz każdy myśląc o funkcjonalnym atrakcyjnym biurze, wspomina prekursorów, czyli firmę Google.

– Czy sądzi Pan, że oferujecie inną wartość dodaną dla właściciela nieruchomości niż konkurencja?

– Są ludzie, którzy twierdzą, że każda firma z obszaru FM jest taka sama, ja sądzę inaczej. Kadra, głównie młoda, sprawia, że nasza organizacja cały czas chłonie wiedzę z rynku i jest bardzo kreatywna. To jeden z naszych głównych atutów. Kolejnym istotnym punktem są innowacyjne rozwiązania, jakie stosujemy na poziomie własnego oprogramowania. Bardzo wspierają one procesy zarządzania – od kilku lat rozwijamy aplikacje CAFM (Computer Aided Facility Management), która jest naszym autorskim narzędziem. To oprogramowanie szczególnie ważne dla wspomagania procesów firm typu property. Na rynku FM każdy budynek, każda instalacja są inne, co wpływa również na procesy obsługi. Żeby je dokumentować, potrzebne jest elastyczne urządzenie, które możemy dostosować do każdego projektu. Przyznam, że aplikacja początkowo była dedykowana pod typowy Facility Management, jednak teraz wykorzystujemy ją również w obsłudze złożonych projektów.

Dzięki niej z czasem planujemy „zaatakować” również obsługę innych obszarów, nie tylko typowego technicznego FM. Nasza aplikacja dokumentuje wszystkie procesy związane nie tylko z FM, pozwala także na interakcje z użytkownikiem, czyli z klientem – czy to w zakresie postępowań gwarancyjnych, czy wykonywania harmonogramu przeglądów technicznych, jak i akceptacji kosztowo-realizacyjnej. Dzięki niej możemy modyfikować zlecenie specyficznie pod potrzeby klienta. Jeżeli oczekuje on konkretnego raportu miesięcznego, jesteśmy w stanie to dowolnie dopasować. To nasza przewaga nad pudełkowym oprogramowaniem. Uważam, że stworzyliśmy bardzo elastyczne narzędzie, znacząco ułatwiające komunikację.

 

Czy zatem zarządca jest w stanie wyciągać strategicznie ważne wnioski dla optymalizacji swojego budynku? Czy jednak jest to po Waszej stronie i to Wy macie dostarczać wyniki, odciążając od obszaru analityki zarządcę?

– Cele taktyczne zarządcy i facility managera mają ten sam kierunek. Obowiązek optymalizacji ciąży na obu stronach. Standardem w naszej firmie jest to, ze analityka leży w gestii zatrudnionych przez nas managerów. Trzeba też pamiętać że żadna aplikacja nie da nam konkretnych wyników i rozwiązań tuż po wdrożeniu. Tylko historia monitoringu instalacji daje nam konkretne obrazy, wykresy i trendy. Przykładowo – jeżeli mamy u siebie w portfelu starszy obiekt, który prowadzimy od kilku lat, a dane urządzenie zepsuło się już po raz czwarty, to jesteśmy w stanie przewidzieć, że zepsuje się po raz kolejny. Wtedy możemy podejść do problemu ekonomicznie i wymienić to urządzenie zamiast naprawić je po raz kolejny.

Analityka predyktywna to jedna z takich rzeczy, na które nieczęsto zwraca się uwagę przy wyborze firmy FM-owej. Wartość portfela, jaką obsługujemy, przekłada się jednocześnie na nasze doświadczenie, co pozwala nam na wprowadzanie niektórych innowacyjnych rozwiązań z góry we wszystkich projektach.

Na przykład w przypadku nowych budynków szybko możemy sobie pozwolić na ograniczenie mocy biernej czy inne standardowe rozwiązania, np. dobór odpowiedniej taryfy, żeby z jednej strony nie nadpłacać za niezużytą moc, a z drugiej – nie dopłacać za przekroczenia. Takie wnioski jesteśmy w stanie wysnuwać jednak po 2–3 miesiącach. Większe optymalizacje możemy stosować dopiero przy starszych budynkach. Wymagają one bowiem danych z dłuższego okresu, a przy bardziej kosztownych rozwiązaniach – analizy poprzez opomiarowanie danego układu w konkretnym obszarze, który chcemy modernizować. To głębsza analityka, nie tylko z poziomu rachunku za energię czy za media, ale bardziej istotne będą tutaj szczegółowe analizy danych powierzchni czy wycinków instalacji.

 

– Czy elastyczność obsługi i dążenie do tego, by FM był funkcją wspomagającą jak największą ilością procesów, są coraz modniejsze?

– Wiedza o tym, czym może być FM, i świadomość użytkowników budynków wśród właścicieli czy rezydentów nowoczesnych budynków powodują, że oczekiwania w stosunku do FM znacząco rosną. Teraz każdy myśląc o funkcjonalnym atrakcyjnym biurze, wspomina prekursorów w tej dziedzinie, czyli firmę Google. Każda organizacja chce mieć teraz u siebie choćby namiastkę tak nowoczesnego środowiska pracy. „Żyjące” biura to bardzo ważny element w dzisiejszym świecie biznesu. Biura modułowe, łatwo modyfikowalne to właśnie coś, co podlega ciągłym zmianom w organizacji. Z jednej strony tworzymy coraz większą powierzchnię, by za chwilę ją zmodernizować i stworzyć dwie, trzy mniejsze salki konferencyjne lub cześć zaplecza socjalnego. Dzisiaj na określonej powierzchni pracuje grupa inżynierów, a jutro grupa architektów. Inżynier poradzi sobie na laptopie z większym ekranem, projektant będzie jednak potrzebował większego monitora, żeby móc komfortowo wykonywać prace projektowe.

 

– Czy widzicie możliwość rozszerzenia świadczonych usług o catering albo obsługę IT?

– Myślę, że General Property zostanie bliskie obszarom technicznym. IT, automatyka i wszelkie rozwiązania techniczne – to jest to, czego oczekują od nas klienci w budynkach. O typowym, technicznym FM możemy rozmawiać w przypadku przemysłu – jeden kompleks budynków, jeden najemca, jasno określone cele. Obecnie obsługujemy trzy projekty przemysłowe, w tym jeden niezwykle ciekawy, gdzie rozmawiamy o serwisie taboru kolejowego. Intensywnie pracujemy również nad rozwojem tego obszaru. Sądzę, że udało nam się „rozbić szklany sufit” i pomimo że nie jesteśmy globalną korporacją, pracujemy dla takich właśnie klientów w obszarach przemysłowych. Jest to istotne wyróżnienie dla naszej firmy.

Techniczny FM to linie przemysłowe i produkcja, gdzie wszyscy wiedzą, co mają robić. To, co sie dzieje dookoła, nie zawsze interesuje technologów od strony właściciela czy facility managerów pilnujących obszarów okołotechnologicznych. Z kolei budynki, w których mamy wielu najemców, zawsze będą wiązały się z usługami „miękkimi” z obszaru technicznego, którymi są obrzeża IT, zarządzanie infrastrukturą multimediów. To są obszary, które chcemy nadrobić i w których chcemy się uczyć i zdobywać doświadczenie. Niektóre firmy są multiserwisowe, my jesteśmy multitechniczni.

 

– Jakie są ograniczenia w branży, które należy zmienić, by mogła lepiej się rozwijać?

– W idealnym świecie i na rozwiniętych rynkach obowiązuje standaryzacja i certyfikacja firm z branży FM. Bez tego pojawia się wiele patologii cenowych, dla nas niezrozumiałych. Wielokrotnie podczas ustalania budżetu danego projektu „walczyliśmy” z wyceną, a tu nagle pojawia się ktoś, kto bierze o 20% mniej, niż wynosi realna wycena projektu.

Ta niezdrowa walka cenowa nie ma nic wspólnego z konkurencją, to bardziej patologia, z którą należałoby walczyć. Elementem powiązanym z tym zagadnieniem jest również nie najlepsza sytuacja na rynku pracy w branży technicznej. Spora presja płacowa, brak absolwentów wskutek likwidacji szkół technicznych oraz brak programu dla szkolnictwa w tym obszarze nie ułatwiają sprawy.

Z jednej strony rzeczywistością branży są rynek pracownika i presje placowe, z drugiej – dumpingowa walka o niektóre projekty, która powoduje, że sektor FM zaczyna przypominać branżę ochrony i sprzątania sprzed okresu ustawy regulacyjnej.

Boję się, że FM zmierza po równi pochyłej.  To smutne, ponieważ to jedna z bardziej cywilizowanych branż technicznych. Cechuje nas np. uczciwość uczestników rynku – w tej branży nie odnotowujemy mnogości sporów sądowych. To ważny element, który pokazuje, że warto być firmą z naszego rynku. Jednak brak standardów, które pokazałyby wartościowych uczestników rynku, powoduje, że branża ta przestanie być atrakcyjna dla ludzi w niej pracujących.

Mimo wszystko uważam jednak, że na razie jest i dlatego jest o co walczyć, potrzebne są jednak konkretne działania.

 

– Jak rozpoczynał Pan swoją karierę zawodową?

– Od samego początku jestem spoza mainstreamu korporacyjnego. Przedsiębiorca z pasji, z wyksztalcenia informatyk. Ukończyłem podyplomowe studia dla zarządców nieruchomości, co zbiegło się z początkiem mojej kariery zawodowej. Dostałem wtedy propozycję poprowadzenia projektów dla PZU Życie na obszarze Targówka Przemysłowego. Z tym projektem wystartowałem. Następnie w wyniku przekształceń tego działu powstała firma General Property. Pierwsze referencje od PZU i później dalsza ekspansja na rynek to już naturalna kolej rzeczy w naszym biznesie. Piotr Kruczyński był pierwszą osobą, o której można śmiało powiedzieć - współtwórca General Property. Razem zarywaliśmy noce, żeby złożyć oferty na rynek FM-owy, które przekształciły się w trwałą współpracę z klientami. Na przykład od 13 lat w naszym portfelu jest biurowiec, którego właścicielem jest jeden z najbogatszych Polaków, do tego klient bardzo wymagający.

Cieszą mnie mój zespół i pracownicy, którzy od początku byli bardzo zaangażowani w każdy obsługiwany przez nas projekt. Obecnie zatrudniamy ok. 250 osób i nie boimy się stawiać na młodych. Wiele karier w naszej firmie zaczynało się od poziomu technika zraz po studiach, które z czasem przekształciły się w znaczące funkcje w naszej firmie. Uważnie obserwujemy swoje podwórko, staramy się wychwytywać osoby, które mają potencjał i na które warto stawiać – to jest kręgosłup naszej firmy. Lubimy się uczyć i słuchać, zarówno pracowników, jak i konkurentów, na których warto się wzorować, bo są dłużej na polskim rynku i przenieśli na niego know-how wnoszący wiele jakości do branży.

 

– Dokąd zmierzacie?

– Na sam szczyt (śmiech). Nie jest łatwo, dużo firm chce wejść na polski rynek, dostajemy sporo ofert kupna naszej organizacji, ale na tym etapie nie planujemy sprzedaży. Chcemy obsługiwać nowe obszary, ponieważ typowy FM jest mocno konkurencyjny i psuty, więc dywersyfikacja w usługach FM-owych to jest coś, co wpisaliśmy w strategie wieloletnie. Być może wejdziemy nawet na rynek obsługi rezydencji czy wspólnot mieszkaniowych, bowiem staje się to obecnie coraz bardziej atrakcyjny rynek.

 

– Porada dla młodych facility managerów?

– Inwestycja w zwiększanie różnorodnych kompetencji to najważniejsza rzecz w naszym obszarze. Większość managerów na naszym rynku z natury jest wykształcona w jednym kierunku, np. zarządca, elektryk czy sanitarny. Żeby być dobrym managerem, trzeba jednak mieć wiele kompetencji, więc wyksztalcenie w tych obszarach, w których nie czujemy się najmocniejsi, należy bezwzględnie podnosić. Dodam, że z perspektywy pracodawcy certyfikacja i odbyte szkolenia są doceniane na ścieżce awansów. Samodoskonalenie, podążanie za trendami, nowoczesne rozwiązania projektowe i techniczne – to musi cechować każdego eksperta z naszej branży. Gwarantuję też, że żadna osoba myśląca, nie będzie się w branży FM nudziła, Facility Management to mnogość i złożoność zagadnień i problemów do rozwiązania. To sektor bardzo mocno reakcyjny, nie zapominajmy zatem również o szkoleniu umiejętności miękkich, żeby dać klientowi poczucie bezpieczeństwa w sytuacjach awaryjnych, które się zawsze zdarzają. Ważne, by klient wiedział, że może na nas zawsze liczyć, i czuć, że ma w nas wsparcie niezawodnego partnera biznesowego.

 

Rozmawiał: Krzysztof Kogut, redaktor naczelny "Real Estate Manager"