23.01.2017

Zima w pełni – ból głowy dla Zarządcy! Cz. 2

ZOBACZ WIĘCEJ

Facility

Czas na nowoczesny BMS

Nadchodzi era rozwiązań BMS (Building Managment System). Eksperci branżowi od dawna prowadzą dyskusję, czym tak naprawdę jest system BMS oraz kiedy się zaczyna i kończy jego rola. Jak nazwa wskazuje, jest to system wspierający zarządzanie infrastrukturą budynkową. W praktyce każdy zarządca obiektu podchodzi do niego inaczej: jedni chcą zapomnieć, że mają takie narzędzie, inni z powodzeniem wykorzystują je w codziennej pracy.

Facility Management dla drapaczy chmur – poznaj 4 złote zasady

Sprawdź, jak zapewnić odpowiednią jakość usług FM w wieżowcach i poznaj oczekiwania ich zarządców. Jakie kompetencje powinien mieć personel takiego obiektu? Jak powinna wówczas wyglądać wewnętrzna komunikacja w organizacji świadczącej usługi FM? Czy potrzebujesz specjalnego oprogramowania do zbierania zgłoszeń od użytkowników budynku?

System BMS – czy w pełni wykorzystujesz jego możliwości?

Systemy BMS stały się standardem w zarządzaniu nowoczesnymi nieruchomościami komercyjnymi. Wciąż jednak zdarza się, że część zarządców i facility managerów nie do końca rozumie oraz wykorzystuje wszystkie funkcje tego systemu. Warto odrobić tę zaległą lekcję, ponieważ na pewno okaże się bezcenna w codziennej pracy.

Przychodzimy z południa

Dojrzewali razem z krakowskim rynkiem biurowym, na którym do dziś są liderami. Ich profil działalności opiera się głównie na obsłudze technicznej budynków w zakresie serwisowania instalacji specjalistycznych, a także projektowania i wykonawstwa systemów HVAC, Fire & Security oraz BMS. W rozmowie z prezesem zarządu FM Solutions - Grzegorzem Gałką dowiadujemy się, jakie plany rozwoju ma firma która wyrastała u boku Grupy BUMA.

Okres zimowy oraz związane z nim często intensywne opady śniegu, potrafią spędzić sen z powiek nie jednemu właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego. O odśnieżaniu dachów w okresie zimowym opowiada Michał Nyc z NAI Estate Fellows, zarządzający centrum handlowym Krakowska CK61.

Michał Nyc – Zarządca Nieruchomości, NAI Estate Fellows.
"Dzięki odpowiedniej polisie, w przypadku uszkodzenia na przykład powłoki dachu, właściciel nie będzie narażony na poniesienie dodatkowych kosztów z tytułu jej naprawy."

Właściwe odśnieżenie chodników, dróg dojazdowych, zapewnienie bezpiecznego korzystania z nich to jedne z podstawowych obowiązków towarzyszących tej porze roku, wynikające z art. 62 ust. 1 pkt 4 w związku z art. 61 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane.

Zgodnie z powyższymi przepisami niezbędny jest także stały monitoring i usuwanie zalegającej na dachach pokrywy śnieżnej. W tym przypadku często stosowanym przez właścicieli i zarządców rozwiązaniem jest podpisanie umowy z serwisem zewnętrznym, specjalizującym się w odśnieżaniu powierzchni dachowych. Firma taka podejmuje działania na wezwanie właściciela, zarządcy lub
w oparciu o powierzony stały monitoring dokonywane pomiary.

O czym należy pamiętać decydując się na wybór serwisu do odśnieżania dachu? Powierzenie tego zadania osobom bez właściwych kompetencji może okazać się fatalne w skutkach zarówno pod kątem bezpieczeństwa pracowników, najemców czy klientów, jak również z uwagi na dodatkowe koszty napraw. Bezpieczeństwo osób wykonujących prace na dachu to rzecz podstawowa.

Należy upewnić się, że  wybrana firma wyposażyła pracowników w odpowiedni sprzęt asekuracyjny. Osoby wykonujące zlecenie muszą również znać przepisy BHP i posiadać uprawnienia do pracy na wysokości, które wykonawca zobowiązany jest dostarczyć właścicielowi lub zarządcy wraz z pozostałymi niezbędnymi pozwoleniami przed rozpoczęciem świadczenia usługi. Z uwagi na bezpieczeństwo pracowników, ale także zabezpieczenie po stronie właściciela i zarządcy obiektu, firma wykonawcza zobowiązana jest posiadać aktualną polisę ubezpieczeniową. Dzięki odpowiedniej polisie, w przypadku uszkodzenia na przykład powłoki dachu, właściciel nie będzie narażony na poniesienie dodatkowych kosztów z tytułu jej naprawy.

Ważną kwestią jest także wybór sprzętu i sposób prowadzenia prac. Każda z firm podejmująca się odśnieżania dachu powinna w pierwszej kolejności zapoznać się z jego konstrukcją, poznać wartości dopuszczalnego granicznego obciążenia dachu śniegiem i lodem, zapoznać się z planem i lokalizacją stref zrzutu. Przekazanie powyższych informacji wykonawcy pozwoli nam uniknąć nagromadzenia się zbyt dużej ilości śniegu na powierzchni dachu, jak również zmniejszy ryzyko powstania uszkodzeń powłoki dachu podczas wykonywania prac. W przypadku pokryć dachowych szczególnie narażonych na uszkodzenia mechaniczne, takich jak dachy pokryte membraną i papą, zaleca się pozostawienie minimalnej warstwy lodu lub śniegu by nie doprowadzić do uszkodzenia powierzchni w trakcie ich całkowitego usuwania.

Nie można zapomnieć o ustaleniu stref zrzutu śniegu oraz sposobu jego usunięcia. Ma to decydujące znaczenie dla zachowania drożności chodników oraz dróg przejazdowych. W przypadku obiektów, na których nie można pozwolić sobie na składowanie śniegu, konieczne jest zapewnienie sprawnego odbioru usuwanego materiału.

Równie istotną kwestią, jak samo odśnieżanie dachów i dróg komunikacyjnych, jest bieżące usuwanie z elewacji nawisów śnieżnych i sopli. Te najczęściej znajdują się bezpośrednio nad chodnikami, drogami lub parkingami i stanowią bezpośrednie zagrożenie dla ludzi i pojazdów. Podobnie jak w przypadku odśnieżania dachu, kontrolę nad nimi warto powierzyć serwisowi, który w profesjonalny sposób podejdzie do stałego monitoringu sytuacji. Usuwanie sopli i nawisów śnieżnych ma duże znaczenie dla zabezpieczenia samej elewacji. W szczególnych przypadkach zalegająca przez dłuższy czas i na przemian spływająca, a następnie zamarzająca woda, może doprowadzić do uszkodzeń w obróbce dachu i elewacji poprzez odkształcanie jej poszczególnych elementów.

Opisany zakres działań stanowi część podstawowych zagadnień, jakie należy wziąć pod uwagę i spełnić po określeniu wytycznych dla danej powierzchni dachu. Sposób prowadzenia prac, częstotliwość ich wykonywania zależna jest od wielu czynników jak np. konstrukcji i nośności dachu, jego powierzchni czy rodzaju elewacji. Wybór właściwego wykonawcy usługi odśnieżania pozwoli nam na zagwarantowanie bezpieczeństwa osobom przebywającym na terenie obiektu. Warto również zapoznać się z rekomendacjami wybieranej firmy – odpowiedniej wybór może nas uchronić przed dodatkowymi problemami oraz kosztownymi naprawami.

Decydującym czynnikiem, na który nie mamy wpływu są przede wszystkim same warunki atmosferyczne. Chyba każdy właściciel czy zarządca cieszy się, gdy zima przebiega łagodnie, a opady śniegu nie są częste i obfite. Warto jednak regularnie śledzić prognozy pogody i podejmować działania prewencyjne, a także pozostawać w stałym kontakcie z koordynatorem prac po  stronie serwisu sprzątającego. W przypadku wystąpienia opadów w interesie wszystkich stron jest odpowiednie przygotowanie, w przeciwnym wypadku drogowcy nie będą jedynymi zaskoczonymi nadejściem zimy.