• ifma
  • pakar service
  • cbre
  • pzn
  • prfm
  • geodetic
  • pfszn
  • kols
  • rics
  • fmsolutions
  • wisag
  • integrator
  • nai
  • okin
  • mdd
  • sodexo
  • walter
  • knight frank
  • kinnarps
  • gp2
  • prch
  • pfrn
  • empirias
  • kape
  • corees
  • ela
  • strabag
  • apa
  • fever guard
10.12.2019

Wieżowce ze wschodniej perspektywy

Projektowanie przyszłości

O swoich przemyśleniach dotyczących projektowania przestrzeni biurowej opowiada nam Zbigniew Kostrzewa, architekt, założyciel pracowni InDesign.

Dobry budynek to element większej całości, jakim jest miasto

O tym, dlaczego w przyszłości będziemy budować uniwersalne projekty komercyjne, które zostaną z nami na lata, o efekciarstwie ukrytym pod przykrywką efektu „wow", o cichej obecności architektury i odpowiedzialności architekta za wygląd panoramy miasta, rozmawiamy z Marcinem Sadowskim i Maciejem Miłobędzkim, członkami zarządu pracowni.

Jak skutecznie przeciwdziałać nocnemu zanieczyszczeniu światłem?

Skala problemu jest globalna, a przez niektórych naukowców bywa porównywana nawet ze smogiem. Jakie dobre praktyki możemy stosować, aby minimalizować efekty tego problemu?

Wieżowce ze wschodniej perspektywy

Polak, który w wieku 32 lat został najmłodszym specjalistą z tytułem RICS Fellow (FRICS) w Europie Środkowej i Wschodniej, a także w krajach WNP (kraje byłego ZSRR) i znalazł się w czołówce najmłodszych osób z tym tytułem na świecie. O zarządzaniu nieruchomościami za wschodnią granicą opowiada Łukasz Skowroński, dyrektor zarządzający w spółce Global Development LLP.

Polak, który w wieku 32 lat został najmłodszym specjalistą z tytułem RICS Fellow (FRICS) w Europie Środkowej i Wschodniej, a także w krajach WNP (kraje byłego ZSRR) i znalazł się w czołówce najmłodszych osób z tym tytułem na świecie. O zarządzaniu nieruchomościami za wschodnią granicą opowiada Łukasz Skowroński, dyrektor zarządzający w spółce Global Development LLP.

Łukasz Skowroński, dyrektor zarządzający w spółce Global Development LLP.
- Kiedy klienci szukają siedziby dla swojej firmy i konkurujemy z innym budynkiem o podobnych parametrach, zwycięży ten z certyfikatem.

Polak, który w wieku 32 lat został najmłodszym specjalistą z tytułem RICS Fellow (FRICS) w Europie Środkowej i Wschodniej, a także w krajach WNP (kraje byłego ZSRR) i znalazł się w czołówce najmłodszych osób z tym tytułem na świecie[1]. Na co dzień pracuje w Kazachstanie, pełniąc funkcję dyrektora zarządzającego w spółce Global Development LLP i odpowiadając za nieruchomości biurowe. W marcu 2019 r. budynek z zarządzanego przez niego portfolio, Park View Office Tower, zdobył nagrodę BREEAM Regional Award: Asia w ramach BREEAM Awards w Londynie. Jako pierwszy obiekt w Kazachstanie otrzymał jedno z najwyższych międzynarodowych wyróżnień (najbardziej zielony budynek w Azji). O zarządzaniu nieruchomościami za wschodnią granicą opowiada Łukasz Skowroński, dyrektor zarządzający w spółce Global Development LLP.

Rozmawiała: Angelika Majkut

 Czym zajmuje się firma, dla której Pan pracuje?

Spółka Global Development LLP2[1], w której pracuję od 2012 r., a od 4 lat pełnię funkcję dyrektora generalnego, jest częścią grupy kapitałowej Verny Capital[2]. W całej grupie kapitałowej znajdują się m.in. dwie spółki medialne: kanał telewizyjny 31 Channel, informacyjny portal internetowy Informburo, dwie firmy telekomunikacyjne – Beeline w Kazachstanie i Kirgistanie, w portfelu znajdują się też hotele pod brandem The Ritz-Carlton, w trzech lokalizacjach: w Wiedniu, Moskwie i Nur-Sułtan (wg nazewnictwa obowiązującego do marca 2019 r. – Astana). Ten ostatni obiekt jest częścią projektu Talan Towers. Grupa kapitałowa jest także właścicielem hotelu Rixos Borovoe[3] w kurorcie Burabaj.

W grupie są też dwa banki: Forte Bank, który znajduje się w trójce najważniejszych banków w Kazachstanie, i drugi, mniejszy KassaNova Bank. Jesteśmy też właścicielem lotniska w Karagandzie, oraz sieci franczyzy Burger King w Kazachstanie, a nasza firma RG Gold zajmuje się wydobywaniem złota ze złóż Północnego i Południowego Rajgorodka, a także w Novodneprovskoe. W portfolio spółki znajdują się ponadto budynki użyteczności publicznej, np. Uniwersytet NARXOZ [4]czy korty tenisowe. Grupa udziela się także w charytatywnych akcjach, m.in. w procesie rekonstrukcji Ogrodu Botanicznego w Ałmaty lub podczas corocznego festiwalu dobroczynnego Burabike[5].

Mój zakres obowiązków dotyczy tylko zarządzania budynkami biurowymi.

Porozmawiajmy więc o nich. Jakie budynki znajdują się w portfolio, którym Pan zarządza?

W tej chwili portfolio obejmuje trzy miasta: Ałmaty, Nur-Sułtan i Kokczetaw. Nasz najnowszy, a zarazem największy projekt to Talan Towers, którego powierzchnia łącznie wynosi 125 tys. m2, z czego część biurowa wynosi ok. 30 tys. m2. Przyłączyłem się do prac nad tym projektem w 2015 r., kiedy jeszcze trwała jego budowa. Oddaliśmy go do użytku w 2017 r. Współpracowaliśmy z pracownią architektoniczną SOM (Skidmore, Owings & Merill) z Chicago, budową zarządzał Turner International, a w roli generalnego wykonawcy wystąpiła turecka firma Renaissance Constructions. Z obydwu wież rozciąga się panoramiczny widok na stolicę Kazachstanu (Nur-Sułtan) oraz na symbol stolicy Bajterek7[6]. Talan Towers to pierwszy wielofunkcyjny kompleks (część biurowa, luksusowy retail, hotel, rezydencje) w Kazachstanie i w Środkowej Azji, który otrzymał certyfikat LEED na poziomie Gold. Z kolei w Ałmaty mamy trzy budynki certyfikowane w BREEAM. Pierwszy z nich to Park View Office Tower, który w 2015 r. przeszedł proces certyfikacji BREEAM w dwóch kategoriach – Asset i Building Management. Jak wiadomo, certyfikat BREEAM trzeba odnawiać co roku (raport – audyt wewnętrzny), a co trzy lata wystąpić o nowy certyfikat.

Po trzech latach, w 2018 r., za Asset otrzymaliśmy ocenę very good, a za Building Management – excellent. Co ciekawe, proces certyfikacji w trzech budynkach przeprowadziła Natalia Naumova z Nowego Sącza (EES Consult)8[7].

 

fot. Talan Towers

Czy spotkał się Pan w swojej codziennej pracy z różnicami mentalnymi między Polską a Kazachstanem?

Raczej nie mam z nimi do czynienia. Nasza firma jest zarządzana w sposób międzynarodowy, mamy aktywa w innych krajach, np. w Rosji czy w Austrii.

Współpracujemy też z globalnymi markami, które wdrażają w Kazachstanie swoje światowe standardy. Wśród naszych najemców są: CISCO, Hewlett-Packard Enterprise, Toyota, IBM, VISA, ExxonMobil i BCG,Lukoil, a także wiele innych dużych firm.

Na pewno fakt, że jestem stowarzyszony z RICS i IREM pomaga we współpracy z globalnymi markami. Klienci widzą, że przestrzegamy najlepszych globalnych standardów i jesteśmy partnerem godnym zaufania.

Chciałam zapytać Pana o sens certyfikacji. Wiele osób w niego wątpi, sądząc, że właścicielom chodzi jedynie o PR obiektu, a nie o rzeczywiste działania na rzecz środowiska. Z drugiej strony wymagania certyfikacji BREEAM czy LEED oraz najmłodszego standardu WELL są bardzo wysokie.

To prawda, że wymagania certyfikacyjne są dość wysokie. Można powiedzieć, że certyfikat WELL dla biur to już bardziej filozofia niż zielone budownictwo. Z pewnością jedną z głównych przyczyn certyfikacji budynków jest PR. Drugą z nich jest aspekt biznesowy.

Kiedy klienci szukają siedziby dla swojej firmy i konkurujemy z innym budynkiem o podobnych parametrach, zwycięży ten z certyfikatem. Dzięki certyfikacji w Talan Towers używamy ok. 20% mniej energii elektrycznej, zatem maleją koszty operacyjne.

Specjaliści od certyfikatu WELL udowodnili, że pracownicy, którzy przebywają w certyfikowanych budynkach, mniej chorują i są bardziej efektywni, zmotywowani do pracy. Człowiek spędza około 90% czasu w zamkniętych pomieszczeniach, zatem budynki powinny być przyjazne, mieć np. dobrą jakość powietrza czy dostęp do światła dziennego.

Trzecim aspektem są działania związane z odpowiedzialnością społeczną i dbałością o środowisko.

Jak kwestie ekologiczne wyglądają na kazachskim rynku? Czy spodziewał się Pan nagrody dla Park View Office Tower (budynek zdobył nagrodę BREEAM Regianal Award: Asia w ramach BREEAM Awards w Londynie, najbardziej zielony budynek w Azji)?

Bardzo liczyliśmy na tę nagrodę. W Kazachstanie jest w ogóle bardzo niewiele budynków, które są certyfikowane. Warto jednak podkreślić, że coraz więcej się o tym mówi, a rząd stara się wspierać nasze działania. Widać zmiany na poziomie legislacyjnym.

Jak radzą sobie Państwo technicznie z problemami związanymi z klimatem kontynentalnym?

Amplituda temperatur w Nur-Sułtan wynosi 80 stopni. Zimą zdarzają się tutaj temperatury wynoszące nawet -45°C, a latem +40°C. W Ałmaty panuje znacznie łagodniejszy klimat.

W Ałmaty korzystamy z urządzeń HVAC (chillery, fancoile itd.) firmy York, która od 2005 r. znajduje się w portfolio Johnson Controls. W Ałmaty nasze chillery nie pracują w okresie zimowym, natomiast w Nur-Sułtan (Talan Towers) nasze chillery pracują cały rok i przedział ok. 17-24°C jest dostępny dla użytkowników budynków bez względu na porę roku. Zarówno w biurowcu w Ałmaty, jak i w dawnej Astanie (Nur-Sułtan) mamy normę minimum 60 m3 świeżego powietrza przypadających na jedną osobę na godzinę. Bez problemu jesteśmy w stanie ustawić wilgotność na poziomie 40-60%, biorąc pod uwagę, że w obu budynkach nie otwierają się okna.

Skoro jesteśmy już przy temacie zużycia mediów, ciekawa jest różnica cen za media między Kazachstanem a Polską. 1 metr sześcienny wody jest 7 razy tańszy (1,50 zł za m3 wody). 3 razy tańsze są: prąd (Polska 55 groszy za kilowatogodzinę, tutaj ok. 17 groszy) i paliwo. Prawie 3 razy taniej kosztują też gaz i wywóz śmieci. Poza tym mamy dużo niższy podatek VAT (który wynosi 12%)

Porozmawiajmy trochę o Pana karierze. Młody wiek nie był przeszkodą w jej rozwoju?

Nie, dlaczego miałby być? Zawsze pracowałem z ludźmi starszymi od siebie, od doświadczonych osób można się wiele nauczyć. Zacząłem dość wcześnie, bo po pierwszym roku studiów dziennych na kierunku gospodarka nieruchomościami na Uniwersytecie Ekonomicznym w Krakowie.

Całe szczęście udało mi się połączyć je z pracą. Studia całkiem dobrze przygotowały mnie do wyzwań zawodowych. Na rynku nieruchomości trwał wtedy boom po wstąpieniu Polski do Unii Europejskiej. Zaczynałem wprawdzie od rynku mieszkaniowego, w którym nawet odnosiłem sukcesy transakcyjne (zrealizowałem tam ponad 100 transakcji). Moje zawodowe marzenia jednak wiązały się rynkiem nieruchomości komercyjnych i pracą w języku angielskim. W 2010 r. miałem okazję wziąć udział w prestiżowym projekcie EREC 2010 (European Real Estate Challenge) organizowanym m.in. przez RICS i Unię Europejską.

Dzięki temu byłem w Niemczech i na Słowacji. W 2008 r. odbyłem staż w Bułgarii, który trwał ok. 9 miesięcy. Było to fantastyczne doświadczenie. Znajomości, które wówczas zawarłem podczas wyjazdów zagranicznych, utrzymuję do dziś. Bardzo lubię spotkania ze studentami.

Miałem okazję wystąpić zarówno w swojej Alma Mater, jak i w Narxoz w Ałmaty, gdzie po jednym z takich spotkań zdecydowaliśmy się wspólnie z Uniwersytetem Ekonomicznym w Krakowie otworzyć pierwszy w Kazachstanie kurs w dziedzinie nieruchomości komercyjnych: Real Estate Development, Investment and Management.

Bardzo często jestem zapraszany przez uczelnie na spotkania ze studentami. Zawsze powtarzam im, że każdą okazję, którą otrzymują, trzeba wykorzystać.Polecam im praktyki w dużych firmach, wyjazdy zagraniczne, praktyki AIESEC czy nawet program Erasmus. Rynek nieruchomości w Kazachstanie, mimo ryzyk, które występują, dynamicznie się rozwija i jeszcze dużo można na nim zrobić.

 

[1] www.gdc.kz

[2] www.vernycapital.com

[3] https://borovoe.rixos.com/

[4] https://narxoz.kz/

[5] http://www.burabike.kz/en

[6] https://pl.wikipedia.org/wiki/B%C3%A4jterek

[7] https://www.eesconsultnn.com/

[1] https://www.rics.org/mena/surveying-profession/join-rics/why-i-value-my-rics-membership/my-rics-lukasz-skowronski-green-pioneer/