04.09.2019

Przedstawiamy Food Park

Przedstawiamy Food Park

Ten budynek ma już 16 lat, ale wciąż jeszcze przewyższa jakością wiele nowych centrów trzeciej generacji. Niemniej, by utrzymać wysoki poziom całego obiektu, spółka zarządzająca Starym Browarem zaangażowała się w stworzenie nowego na poznańskim rynku konceptu gastronomicznego. Przebudową blisko 2000 m2 powierzchni obiektu zajmie się CBRE GWS. Magdalena Kowalak, prezes spółki zarządzającej Starym Browarem, opowiada o tym, w jaki sposób powstawała idea tej zmiany.

Zastosowanie drewna w przestrzeni biurowej

Drewno to materiał stawiający sporo wyzwań, jednak jego estetyka, ekologiczne walory i prestiż, jaki wnosi, warte są rozważenia. O tym, jak je zaadaptować, opowie Bartosz Trzop, założyciel pracowni Trzop Architekci.

Po 15 latach w Unii mamy dojrzały rynek handlowy

Unia Europejska w 2004 roku zastała w Polsce rozpędzony rynek nowoczesnej powierzchni handlowej, który rósł organicznie, korzystając z dobrej koniunktury w kraju i bogacącego się społeczeństwa – mówi Szymon Łukasik, dyrektor Działu Reprezentacji Najemców Handlowych w Cresa Polska.

Deweloper, który buduje relacje

Vastint to przykład jednego z niewielu deweloperów, którzy za trzon swojej działalności uważa również zarządzanie i dostarczanie usług dla najemców swoich obiektów. To zupełnie odmienne podejście, które sprawia, że użytkownik staje w centrum zainteresowania. O tym, jak wygląda działalność Vastint rozmawiamy z Rogerem Anderssonem, dyrektorem zarządzającym w Vastint Poland.

Ten budynek ma już 16 lat, ale wciąż jeszcze przewyższa jakością wiele nowych centrów trzeciej generacji. Niemniej, by utrzymać wysoki poziom całego obiektu, spółka zarządzająca Starym Browarem zaangażowała się w stworzenie nowego na poznańskim rynku konceptu gastronomicznego. Przebudową blisko 2000 m2 powierzchni obiektu zajmie się CBRE GWS. Magdalena Kowalak, prezes spółki zarządzającej Starym Browarem, opowiada o tym, w jaki sposób powstawała idea tej zmiany.

Magdalena Kowalak, prezes spółki zarządzającej Starym Browarem
- Centra handlowe, food courty i inne fizyczne miejsca mają tę przewagę nad wirtualną przestrzenią, że mogą zaproponować pewne przeżycie, którego klienci poszukują.

Rozmawiał: Krzysztof Kogut, redaktor naczelny Real Estate Manager

 

Czym spowodowana jest decyzja, aby rozpocząć remont i remodeling strefy food znajdującej się w Pasażu Starego Browaru?

Przede wszystkim uważnie obserwujemy trendy globalne dotyczące preferencji klientów centrów handlowych w zakresie nowych doświadczeń kulinarnych. Tę inwestycję przygotowujemy już od 3 lat i jest ona zgodna ze strategią Starego Browaru dotyczącą oferty gastronomicznej. W jej ramach dostosowaliśmy już food court znajdujący się w starszej części obiektu i dziś jest to miejsce oferujące typowy fast food. Z kolei na Dziedzińcu skupione są restauracje kelnerskie w stylu fine dining i fast casual. Tutaj zmieniamy jednego z kluczowych najemców, a nowe koncepty również wpiszą się w ten profil. Natomiast w Pasażu powstanie nowa jakość. Skala projektu jest na tyle duża, że stworzyliśmy dla niego osobną markę – Food Park.

To nowa kategoria produktu?

Wzorowaliśmy się na projektach typu food hall, jak choćby Mercado da Ribeira w Lizbonie. Takich miejsc w Europie Zachodniej jest wiele, znajdują się w unikalnych przestrzeniach, często postindustrialnych lub mających za sobą ciekawą historię. Na gruncie polskim przykładem jest Hala Koszyki. Te projekty wyróżnia spora, wspólna strefa konsumpcyjna oraz otoczenie wielu małych restauracji i marek kulinarnych. My w Food Parku dodatkowo podzielimy przestrzeń, grupując określone gatunki i kuchnie, przez co łatwiej będzie tu znaleźć swój ulubiony smak. Planujemy także tak zorganizować przestrzeń wspólną, aby znalazły się tam miejsca dedykowane singlom, stoliki dla 2-3 osób oraz przestrzeń dla rodzin czy większych grup. Od samego początku istnienia Starego Browaru restauracje były bardzo ważnym elementem naszej oferty, zajmując prawie 1/10 powierzchni. Dla porównania dzisiejsza średnia na rynku to niespełna 5%. Zawsze staraliśmy się wyprzedzać konkurencję i wyznaczać nowe ścieżki, dlatego zadecydowaliśmy, by restauracje i punkty gastronomiczne zajmowały docelowo 12% powierzchni całego Starego Browaru.

Wizualizacja: Food Park

Kto zaprojektował Food Park od strony architektonicznej?

Za projekt wnętrz odpowiedzialne jest studio Mode:lina, które zajmowało się już projektem naszej mniejszej strefy gastronomicznej. Do nowej przestrzeni pracownia wprowadzi dużo dobrego designu, światła naturalnego, zieleni. Stary Browar to jedno z niewielu centrów handlowych na świecie, które ma swój własny park. Bliskość zieleni stanowi bardzo ważny element naszej strategii. Wyrazem tego także nazwa nowego konceptu – Food Park. Strefa będzie częściowo przeszklona, odsłonimy w niej taras zewnętrzny oraz wyeksponujemy świetliki dachowe. Za dnia będzie tam solidna dawka naturalnego światła, a wieczorem piękny plan z oprawami na wysokim poziomie, nawiązującymi nieco barwą i temperaturą do pobliskiego kina i klimatu neonów.

--------------------------------------------------------------------------------------------

Komentarz: 

Michał Palma, dyrektor działu ds. projektów i generalnego wykonawstwa w CBRE GWS

CBRE GWS Polska zajmuje się zawodowo szeroko pojętym Facility Managementem, czyli utrzymaniem obiektów klientów oraz zarządzaniem aspektami technicznymi na najwyższym poziomie dla zróżnicowanych organizacji i branż. Ponieważ znamy na co dzień perspektywę użytkownika obiektów, możemy oferować także usługi Project Management i Principal Contracting, a co za tym idzie – jesteśmy je w stanie szybko i kompetentnie ocenić, a następnie doradzić naszym klientom, w jaki sposób przeprowadzać projektu budowlane, aby móc później użytkować je na najwyższym poziomie, przy optymalnych kosztach i zgodnie z przeznaczeniem. Często nasi klienci, poszukując usług z obszaru Project Management bądź Principal Contracting, tzn. zlecając szeroko pojęty nadzór budowlany w formacie konsultingu bądź bezpośredniego wykonawstwa prac, wraz z pełnym nadzorem oraz ubezpieczeniem, obejmujący przeprowadzanie złożonych prac budowlanych, chcą wchodzić w dialog z zespołami, które rozumieją, z czym wiąże się sztuka utrzymania w gotowości systemów i instalacji technicznych w całym cyklu życia obiektu. Cieszy mnie, że po stronie klientów w ostatnim czasie rośnie świadomość tego ważnego aspektu wiedzy technicznej, który wynika z kwalifikacji i doświadczenia w zarządzaniu przedsięwzięciami budowlanymi, jak i z analizy codziennych działań użytkownika i zarządcy nieruchomości.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------

Proszę opowiedzieć o przygotowaniu całego procesu. Jakie mieliście podejście do wyboru podwykonawcy?

Kiedy doszło do zmiany właściciela Starego Browaru prawie 4 lata temu, od razu rozpoczęło się opracowywanie nowej strategii działania dla całego obiektu. Skorzystaliśmy z pomocy jednej z wiodących światowych agencji doradczych przy jej wyborze, która pomogła nam przeanalizować dalekosiężne założenia dla tego projektu. Blisko rok temu dokonaliśmy wyboru projektanta, wtedy też powstały założenia do realizacji i lista wymagań technologicznych. Natomiast na przełomie roku rozpoczęliśmy postępowanie przetargowe, mające na celu wyłonienie generalnego wykonawcy. Do udziału zaprosiliśmy 5 firm wybranych przez nasz zespół techniczny, które spełniały nasze podstawowe oczekiwania co do wiedzy, know-how, prestiżu i doświadczenia. Z ostatecznej fazy konkursowej, w której zostało dwóch kandydatów, wybraliśmy właśnie CBRE GWS. W przetargu istotne dla nas było to, aby wycena poszczególnych etapów była precyzyjna, dokładnie rozpisana i zaplanowana. Ważne było też doświadczenie przy realizacji złożonych projektów w obiektach już funkcjonujących. Nie chcieliśmy ryzykować współpracy z kimś, kto nigdy nie miał do czynienia z przebudową na powierzchniach działających. W każdej nowej inwestycji mamy bowiem do czynienia z dość prostą organizacją pracy, wiele elementów można dostosować i dopasować pod wykonawcę. W naszym przypadku potrzebny był całkowicie inny profil. Wiedząc, że CBRE GWS ma doświadczenie i umiejętność pracy na żywym organizmie, czuliśmy się o wiele spokojniejsi. Zależało nam też na tym, aby dostawca zaproponował realny harmonogram prac, który został pozytywnie oceniony przez nasz zespół techniczny.

W przetargu istotne dla nas było to, aby wycena poszczególnych etapów była precyzyjna, dokładnie rozpisana i zaplanowana. Ważne było też doświadczenie przy realizacji złożonych projektów w obiektach już funkcjonujących. Nie chcieliśmy ryzykować współpracy z kimś, kto nigdy nie miał do czynienia z przebudową na powierzchniach działających.

Jak będą wyglądały prace na obiekcie?

Całość prac obejmuje dwa etapy. Pierwszy z nich będzie się wiązał z dostosowaniem powierzchni retailowej, która nie jest dziś przygotowana do obsługi gastronomii. Potrzebne będzie zatem zainstalowanie o wiele wydajniejszych systemów HVAC z wentylatorami okapowymi, kanalizacji technologicznej oraz instalacji elektrycznych zdolnych zasilić przemysłowe urządzenia gastronomiczne. Drugi natomiast obejmuje dostosowanie istniejącego food courtu do nowych wymagań. Dzięki sprawnej organizacji nasi goście nie natrafią na przerwy w dostępie do restauracji w Pasażu, na czym bardzo nam zależy.

Wizualizacja: Food Park

Aspekty techniczne projektu wydają się dla Pani szczególnie istotne. Dlaczego?

Zarządzanie tym konkretnym obiektem i jego stroną techniczną jest dla mnie częścią działalności podstawowej. Mam dużą świadomość tej problematyki, głównie dzięki bieżącej współpracy z naszym dyrektorem technicznym, Leszkiem Doboszem, oraz dialogiem z konsultantami i dostawcami. Uważam, że nie można przystępować do realizacji takich projektów, nie będąc merytorycznym partnerem dla naszych dostawców. Już podczas wcześniejszych inwestycji natury inżynieryjnej i technicznej przekonałam się, że znajomość zagadnienia o wiele bardziej ułatwia mi sporządzaniu precyzyjnych harmonogramów i planów finansowych. Tym samym nie zaskakuję naszych właścicieli gwałtownymi odchyleniami od planów, które przecież w branży budowlanej zdarzają się dosyć powszechnie.

Już na samym początku opracowaliśmy koncepcję tego, jakie smaki i style kulinarne chcemy serwować naszym gościom. Posiłkowaliśmy się przy tym wieloma badaniami i analizami z rynku, zastanawiając się nad tym, jakie są gusty Polaków oraz jak będą się one kształtować za kilka lat.

Wracając do tematu samego doboru najemców: jak będzie wyglądała realizacja miksu najemców i jak jest jego obecny stan?

Przede wszystkim opracowaliśmy już na samym początku koncepcję tego, jakie smaki i style kulinarne chcemy serwować naszym gościom. Posiłkowaliśmy się przy tym wieloma badaniami i analizami z rynku, zastanawiając się nad tym, jakie są gusty Polaków oraz jak będą się one kształtować za kilka lat. Teraz szukamy odpowiednich najemców, którzy będą chcieli wpisać się w naszą nową koncepcję i współtworzyć ją z nami na kilku płaszczyznach. Negocjacje trwają i są w dużej mierze mocno zaawansowane. Rozmawiamy z konceptami autorskimi, mającymi w swojej ofercie zdrową kuchnię, tzw. slow food, ale też z wybranymi konceptami street food. W sumie zlokalizowanych tu będzie 13 lokali: 2 restauracje i 10 restauracji kieszonkowych, tzw. pocket restaurant, z których każda zajmuje przestrzeń 30-50 m2 oraz otwarty bar.

--------------------------------------------------------------------------------

Komentarz:  Piotr Trojanowski, szef zespołu ds. generalnego wykonawstwa w CBRE GWS

Na rynku coraz częściej będziemy mieć do czynienia z renowacjami zarówno powierzchni, jak i całych obiektów handlowych, zwłaszcza wśród inwestorów stawiających na rozwiązania efektywne energetycznie. Przy okazji rekomercjalizacji i związanej z tym przebudowy powierzchni coraz ważniejsze będą kwestie techniczne, które mają duże przełożenie na późniejsze kształtowanie się kosztów użytkowania. Sądzę zatem, że zaawansowany konsulting inżynieryjny połączony z praktycznym doświadczeniem oraz wzięciem odpowiedzialności za wykonawstwo będzie usługą coraz bardziej poszukiwaną i jest tylko kwestią czasu, kiedy bardziej się upowszechni. Ważne jednak, by takie firmy jak nasza mogły rozmawiać z wyedukowanym i świadomym klientem – co ma miejsce w przypadku naszej współpracy ze Starym Browarem. Poziom dialogu technicznego będzie bowiem coraz ważniejszy przy realizacji tak dużych i wymagających projektów, ze względu na aspekt jakości, terminowość oraz poziom kontroli kosztów.

------------------------------------------------------------------

Czy konkurujecie teraz bardziej z centrami handlowymi, czy z ulicami handlowymi?

Jeśli chodzi o sam handel, to przede wszystkim z kanałem online. Dopiero w drugiej kolejności z innymi centrami handlowymi. Co do samych konceptów gastronomicznych i restauracyjnych, to rzeczywiście bardziej liczy się to, co dzieje się na ulicach otaczających nasz obiekt. Powstaje tu bowiem bardzo wiele małych konceptów restauracyjnych, które oferują coraz lepszą jakość produktów. Obecnie nie chodzi tylko o samą ofertę, ale również, a może przede wszystkim, o doświadczenia. Centra handlowe, food courty i inne fizyczne miejsca mają tę przewagę nad wirtualną przestrzenią, że mogą zaproponować pewne przeżycie, którego klienci poszukują. Rolą takich konceptów jak Food Park będzie właśnie stworzenie unikalnej atmosfery, która wesprze nie tylko samą konsumpcję, ale i decyzje zakupowe klientów. Przestrzeń o ciekawym designie, klimatyczna i komfortowa, to właśnie to, czego poszukuje każdy nowoczesny konsument i właśnie to chcemy mu zaoferować.

Wizualizacja: Food Park

Jak wygląda poziom najmu w Starym Browarze?

Bardzo dobrze, obecnie kształtuje się na poziomie 99%, kilku nowych dużych najemców jest w trakcie przygotowywania lokali. Liczymy na to, że projekt Food Parku dodatkowo zwiększy odwiedzalność centrum. Istnieją badania, które mówią o tym, że aż o 15% zwiększa się ogólny poziom zakupów gości, gdy mają oni do dyspozycji dobre koncepty gastronomiczne. Wierzymy, że Food Park przyciągnie klientów, którzy będą chcieli również skorzystać z innych sklepów czy usług dostępnych na terenie obiektu. Wiedzieliśmy, że by to osiągnąć, nie wystarczyłaby sama renowacja. Potrzebna była nowa chwytliwa koncepcja, na którą byłoby silne zapotrzebowanie. W pobliżu Starego Browaru powstaje też sporo nowych ośrodków biznesowych. Otwarty niedawno Maraton pokazał, jak bardzo nowe ośrodki biurowe potrafią wpływać na nasz biznes. Na ukończeniu jest Nowy Rynek, a w planach Silver Tower, które znacząco zwiększą liczbę gości biznesowych odwiedzających nasze Centrum.

Wizualizacja: Food Park