23.04.2018

Specyficzni najemcy budynków biurowych

Co dalej z podatkiem dochodowym od wartości nieruchomości w 2019 r.?

Oswajanie z nową konstrukcją podatku dochodowego, potocznie nazywanym minimalnym podatkiem od nieruchomości komercyjnych, trwa od samego początku bieżącego roku. Nasze dotychczasowe wyobrażenie wymaga jednak znaczącej aktualizacji. Nowy rok upomni się o rozszerzoną podstawę opodatkowania.

Budynki biurowe – strategia na przyszłość

Jak oczekiwania najemców i sytuacja rynkowa wpływają na jakość przestrzeni biurowej?

Ustawa o wspieraniu nowych inwestycji

Zmienia się system narzędzi służących do wspierania inwestycji bezpośrednich w Polsce. Skutkiem tych zmian może być zmniejszenie skali rozpoczynanych projektów w nadchodzącym okresie, jak i sposób ich obsługi.

Nowy standard RICS

RICS zainicjował konsultacje w sprawie nowego standardu, który ma pomóc profesjonalistom rynku nieruchomości w ograniczeniu ryzyka związanego z korupcją, praniem pieniędzy i finansowaniem terroryzmu.

Potencjał, płynący z wynajmu powierzchni w biurowcach, dostrzegły również specyficzne sektory usługowe – przychodnie medyczne czy fitness kluby. Tacy najemcy reprezentują jednak specjalistyczny sektor usług dlatego też ich wymagania, co do wynajmowanej przestrzeni są szczególne i powinny zostać wdrożone przez dewelopera często już na etapie budowy biurowca.

Andrzej Lany – dyrektor zarządzania aktywami Karimpol Polska
Przychodnie medyczne generują większe koszty aranżacyjne, np. gęsty podział na gabinety lekarskie, odrębne wejście do budynku czy parking dla pacjentów, który wymaga odrębnego systemu parkingowego i zarządzania.

Rynek biurowy w Polsce ma się najlepiej od wielu lat i to zarówno pod względem popytu, jak i podaży. Według badań JLL zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w naszym kraju wynoszą już blisko 10 mln mkw. Buduje się coraz więcej, głównie ze względu na rosnące zapotrzebowanie sektora usług dla biznesu, który w Polsce dynamicznie się rozwija. I w ciągu najbliższych lat tendencja ta z pewnością utrzyma się na wysokim poziomie.

Obserwujemy, że najemcy dużych nowoczesnych budynków to - coraz częściej - nie tylko firmy, które przeznaczają wynajmowaną powierzchnię na biura. Swoje lokale w wysokościowcach otwierają kawiarnie, restauracje, kwiaciarnie czy sklepy – a zatem branże, które oferują wartość dodaną głównym najemcom biurowca oraz lokalnej społeczności. Potencjał, płynący z wynajmu powierzchni w biurowcach, dostrzegły również specyficzne sektory usługowe – przychodnie medyczne czy fitness kluby. Tacy najemcy reprezentują jednak specjalistyczny sektor usług dlatego też ich wymagania, co do wynajmowanej przestrzeni są szczególne i powinny zostać wdrożone przez dewelopera często już na etapie budowy biurowca.

Firma Karimpol przeprowadziła kilka transakcji najmu powierzchni dla specyficznych branż. Są to przychodnie medyczne – Lux Med (budynek Mistral, dawniej biurowiec należący do Karimpol Group ) oraz Medicover (budynek Equator II). W ubiegłym roku podpisaliśmy także umowę z siecią fitness klubów Zdrofit na wynajem powierzchni w powstającym na warszawskiej Ochocie biurowcu Equator IV. Z naszego doświadczenia możemy powiedzieć, że zdecydowanie lepiej jest wynająć powierzchnię z przeznaczeniem na funkcję medyczną czy fitness klub jeszcze przed rozpoczęciem budowy biurowca. Dlaczego? Ponieważ taka specyficzna działalność najemcy musi zostać uwzględniona w pozwoleniu na budowę i użytkowania budynku. W przychodni medycznej w grę wchodzą szczególne potrzeby techniczne, takie jak podłączenie wodno-kanalizacyjne w każdym gabinecie lekarskim, odrębny system wentylacyjny oraz szerokie korytarze.

Często zdarza się, że najemca na potrzebę swojej działalności musi mieć możliwość instalacji ciężkiego sprzętu medycznego, a to z kolei wymaga od dewelopera wdrożenia zwiększonego dopuszczalnego obciążenia podłogi w budynku. Przychodnie medyczne generują większe koszty aranżacyjne, np. gęsty podział na gabinety lekarskie, odrębne wejście do budynku czy parking dla pacjentów, który wymaga odrębnego systemu parkingowego i zarządzania. Dlatego też taki najemca partycypuje finansowo w kosztach aranżacji, a sama umowa najmu zawierana jest zazwyczaj na długi okres np. 10 lat. Powierzchnie przeznaczone na klub fitness muszą z kolei gwarantować przede wszystkim odpowiednie wyciszenie akustyczne pomieszczeń, a także posiadać dodatkowo wzmocniony strop. Przy tego typu działalności prowadzonej przez najemcę niezbędne jest również uwzględnienie dodatkowej izolacji przeciwko drganiom podłogi. Z myślą o pacjentach przychodni medycznej czy klientach fitness klubu trzeba też pamiętać o odrębnym wejściu, niezależnym od wejścia głównego do biurowca. Takie rozwiązanie jest bardzo komfortowe między innymi ze względu na to, że najemcy z branży medycznej czy sportowej prowadzą swoją działalność w różnych, czasami nietypowych godzinach.

Specyficzny najem - mimo, że generuje więcej kosztów i zaangażowania po stronie dewelopera na etapie budowy - okazuje się jednak bardzo korzystny w dłuższej perspektywie. Po pierwsze usługi medyczne czy fitness kluby wnoszą ogromną wartość dodaną dla biurowca, jego najemców, a także społeczności lokalnej.

Najemcy, którzy prowadzą charakterystyczną działalność, preferują zazwyczaj lokalizację na niższym piętrze budynku ze względu na spory ruch osób korzystających z ich usług. Pozwala to deweloperowi wynająć dużą powierzchnię na niskich kondygnacjach budynku lub na parterze, a takie lokalizacje cieszą się mniejszym powodzeniem wśród najemców stricte biurowych. Przykładowo, w biurowcu Equator IV na parterze budynku będzie znajdowała się m. in. recepcja fitness klubu Zdrofit, a na całym pierwszym piętrze przestronne sale do ćwiczeń. Spory koszt inwestycyjny poniesiony przez wynajmującego, który jest zobowiązany odpowiednio przystosować pomieszczenie do specyficznej działalności najemcy, powoduje, że stawki czynszu za mkw. powierzchni bywają nieco wyższe od tych rynkowych. Ponadto przy tego typu transakcjach podpisywane są zazwyczaj kilku, a nawet kilkunastoletnie umowy najmu, co oczywiście jest bardzo korzystne dla wynajmującego. Najemcy reprezentujący branżę medyczną lub sportową, często wprowadzają też do swojej oferty kolejne dodatkowe usługi, jak np. apteka czy gabinety dentystyczne Medicover w biurowcu Equator II. Wpływa to na ogólną atrakcyjność budynku zarówno dla obecnych, jak i potencjalnych nowych najemców, a także sąsiadów i okolicznych mieszkańców