21.02.2018

Inwestorzy zagraniczni niezmiennie zainteresowani Polską

Co dalej z podatkiem dochodowym od wartości nieruchomości w 2019 r.?

Oswajanie z nową konstrukcją podatku dochodowego, potocznie nazywanym minimalnym podatkiem od nieruchomości komercyjnych, trwa od samego początku bieżącego roku. Nasze dotychczasowe wyobrażenie wymaga jednak znaczącej aktualizacji. Nowy rok upomni się o rozszerzoną podstawę opodatkowania.

Budynki biurowe – strategia na przyszłość

Jak oczekiwania najemców i sytuacja rynkowa wpływają na jakość przestrzeni biurowej?

Ustawa o wspieraniu nowych inwestycji

Zmienia się system narzędzi służących do wspierania inwestycji bezpośrednich w Polsce. Skutkiem tych zmian może być zmniejszenie skali rozpoczynanych projektów w nadchodzącym okresie, jak i sposób ich obsługi.

Nowy standard RICS

RICS zainicjował konsultacje w sprawie nowego standardu, który ma pomóc profesjonalistom rynku nieruchomości w ograniczeniu ryzyka związanego z korupcją, praniem pieniędzy i finansowaniem terroryzmu.

Mimo dość zróżnicowanych perspektyw najmu dla poszczególnych obszarów rynku, nieruchomości komercyjne w całej Polsce odnotowują wzrost popytu inwestycyjnego, wynika z najnowszego badania RICS Poland Commercial Property Monitor.

Dorota Latkowska-Diniejko MRICS, współzałożyciel i partner zarządzający grupy REINO Partners
"Rynek inwestycyjny w 2017 roku zanotował wolumen (ponad 5 mld EUR) porównywalny do bardzo dobrego roku 2016 potwierdzając, że Polska, a także CEE, jest atrakcyjnym rynkiem inwestycyjnym dla zagranicznych inwestorów"

Rosnące zainteresowanie inwestorów rynkiem nieruchomości komercyjnych w Polsce odzwierciedlają w badaniu RICS pozytywne prognozy dotyczące wartości kapitałowych w nadchodzącym roku, choć dotyczy to zasadniczo aktywów w najlepszych lokalizacjach. Zdaniem respondentów nieruchomości komercyjne w Polsce reprezentują godziwą wartość dla inwestorów w porównaniu z innymi rynkami europejskimi, co wydaje się być jedną z sił napędzających obecnie inwestycyjny popyt.

Nastroje na rynku najmu

Wskaźnik nastrojów najemców uległ niewielkim zmianom w ostatnim kwartale 2017 r., z odczytem nominalnym +4 w porównaniu do +6 w trzecim kwartale. Wskazuje to na ogólnie stabilne warunki na rynku najmu, po nieznacznie negatywnych odczytach wskaźników w pierwszej połowie 2017.

Popyt ze strony najemców nadal znacząco rośnie; w ujęciu ogólnym wzrost ten nastąpił w najszybszym od 2010 r. kwartalnym tempie, na czele z sektorem biurowym i przemysłowym.

Równolegle stale rosła dostępność powierzchni na wynajem w każdym obszarze rynku co skłoniło właścicieli nieruchomości do zwiększenia wartości zachęt oferowanych najemcom.

Odzwierciedleniem równowagi podaży i popytu jest fakt, iż oczekiwania względem wzrostu wartości czynszów pozostają nieco powściągliwe w nadchodzącym roku. Przewiduje się, że czynsze w najlepszych biurowcach zaznaczą niewielką zmianę podczas gdy poziom wynajmu w budynkach biurowych w lokalizacjach drugorzędnych będzie się dalej zmniejszał. Respondenci ankiety RICS oczekują także, że czynsze w najlepszych lokalizacjach w sektorach handlowym i przemysłowym będą wykazywały niewielki wzrost.

Pomimo zróżnicowanych prognoz dotyczących wartości czynszów i silnego odczytu wskaźników w zakresie podaży wolnej powierzchni, wskaźnik odzwierciedlający liczbę rozpoczętych nowych projektów niezmiennie wskazuje na dalszą aktywność budowlaną.

Nastroje na rynku inwestycyjnym

Wskaźnik nastrojów na rynku inwestycyjnym poprawił się do +16 w ostatnim kwartale minionego roku, z +12 w trzecim kwartale, sygnalizując skromne umocnienie się warunków na rynku inwestycyjnym.

Liczba zapytań ze strony inwestorów wzrosła czwarty kwartał z rzędu, ze wzrostem dość równomiernie rozłożonym we wszystkich sektorach rynku. Popyt ze strony zagranicznych inwestorów wzrósł w nieco szybszym tempie w efekcie zwiększonego zainteresowania sektorami handlowym i przemysłowym.

Podaż nieruchomości na sprzedaż wzrosła w IV kw. w porównaniu do mniej więcej stałego poziomu w poprzednim kwartale.

Oczekiwania dotyczące wartości kapitałowych aktywów na nadchodzący rok nadal są wyraźnie zróżnicowane w zależności od kategorii rynku. W odniesieniu do najlepszych aktywów biurowych, przemysłowych i handlowych oczekuje się, że wartości kapitałowe będą rosły w stabilnym tempie. Dla kontrastu przewiduje się spadek wartości kapitałowych dla wszystkich lokalizacji drugorzędnych.

Około 60% respondentów uważa, że rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce znajduje się na wczesnym i środkowym etapie fazy wzrostu w bieżącym cyklu. Mimo to, około jedna trzecia ocenia, że warunki zbliżają się do szczytowego poziomu (wzrost z 18% w trzecim kwartale).

Dorota Latkowska-Diniejko MRICS, współzałożyciel i partner zarządzający grupy REINO Partners: Rynek inwestycyjny w 2017 roku zanotował wolumen (ponad 5 mld EUR) porównywalny do bardzo dobrego roku 2016 potwierdzając, że Polska, a także CEE, jest atrakcyjnym rynkiem inwestycyjnym dla zagranicznych inwestorów. W 2017 roku rynek zdominowały transakcje portfelowe, w odróżnieniu od lat poprzednich, w których kluczową rolę odegrały transakcje sprzedaży udziałów w spółkach celowych lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz inwestycje w miastach regionalnych. Pojawiły się również nowe podmioty reprezentujące coraz bardziej różnorodny kapitał z całego świata. Wskaźnik nastrojów inwestorów jest nadal w trendzie wzrostowym. Potwierdzają to kolejne transakcje, które są w trakcie procesów due diligence, zwłaszcza na obiekty prime. Mogą mieć również miejsce jednostkowe transakcje na rynkach regionalnych, dla których zostanie przełamana graniczna stopa kapitalizacji 6% dla obiektów biurowych.

Oczekiwany jest dalszy wzrost wartości kapitałowych. W przypadku transakcji prime ostatnie 12 miesięcy przyniosło znaczące różnice więc dalsze szybkie zmiany mogą nie być możliwe. Raczej spodziewane jest pogłębienie różnic pomiędzy obiektami prime i secondary, aczkolwiek także w tym ostatnim segmencie pojawiło się w IV kw. 2017 2-3 znaczących graczy, którzy mogą konkurować o najlepsze produkty w tym segmencie. Spodziewana jest ograniczona nowa podaż w 2018 roku zarówno w Warszawie, jak i miastach regionalnych, co powinno mieć pozytywny wpływ na obecne relacje podaży/popytu. Dopiero lata 2019-2020 mogą przynieść zwiększony wolumen nowych projektów w sektorze biurowym. Dla odmiany rynek logistyczny zanotuje w 2018 i 2019 jedne z największych wolumenów i zróżnicowaną podaż produktów, ale też jeden z najwyższych okresów popytowych zarówno ze strony najemców, jak i inwestorów.

Rynek biurowy w Warszawie wbrew wcześniejszym oczekiwaniom zanotował jeden z najwyższych poziomów popytu, zmniejszając tym samym efektywny wskaźnik pustostanów poniżej 10%. Ograniczona podaż pozwoli na dalsze jego ograniczenie w 2018 i dopiero lata 2019-20 mogą przyczynić się do zmiany pozytywnych trendów. Obserwujemy też rosnące zainteresowanie firm globalnych z sektora finansowego, FMCG oraz firm produkcyjnych przeniesieniem globalnych lub europejskich procesów do naszego kraju, co będzie jednak uzależnione od geopolitycznej i podatkowej sytuacji w Polsce. Nowy podatek od nieruchomości powyżej 10 mln PLN może stanowić istotny, nowy punkt negocjacyjny zarówno w rozmowach z najemcami, jak i inwestorami.  

W 2018 roku spodziewany jest wzrost efektywnych stawek czynszu w sektorze handlowym i magazynowym oraz ograniczanie zachęt dla najemców biurowych z wyłączeniem obszarów o najwyższej podaży. W Europie nadal najczęściej wymienianymi miastami jako kluczowe miejsca do inwestowania pozostają Berlin, Kopenhaga, Frankfurt, Hamburg i Monachium, ale wartości kapitałowe w tych lokalizacjach znacząco różnią się od poziomów w Polsce, pozostawiając różnicę dodatkową zachętą zwłaszcza dla inwestorów szukających inwestycji core + i value add”.

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce w IV kw. 2017 – kluczowe wskaźniki:

  • Wycena wartości rynkowej - podczas gdy większość respondentów (około dwie trzecie) ocenia, że rynek oferuje obecnie przynajmniej godziwą wartość, 32% uważa, że staje się do pewnego stopnia zbyt drogi.
  • Warunki kredytowe - biorąc pod uwagę ogólne warunki, w ostatnim kwartale minionego roku nastąpiły niewielkie zmiany warunków kredytowych, po niewielkiej poprawie we wcześniejszych miesiącach.
  • 12-miesięczne oczekiwania dotyczące wzrostu wartości kapitałowych - respondenci przewidują, że aktywa na wszystkich głównych kategoriach rynku zaznaczą wzrost wartości kapitałowych w ciągu najbliższych dwunastu miesięcy, podczas gdy dla rynków drugorzędnych prognozy są negatywne.
  • 12-miesięczne oczekiwania dotyczące wzrostu wartości czynszów - przewiduje się znaczny spadek wartości czynszów za powierzchnie biurowe w nadchodzącym roku, podobnie negatywne są oczekiwania względem sektora drugorzędnych nieruchomości handlowych.  Na drugim końcu skali znajdują się czynsze w najlepszych lokalizacjach handlowych i przemysłowych, które mogą odnotować skromny wzrost.

Informacje o ankiecie RICS:

RICS’ Global Commercial Property Monitor jest kwartalnym przewodnikiem po trendach na rynkach nieruchomości komercyjnych w świecie. Raport dostępny jest na stronie internetowej RICS www.rics.org/economics wraz z innymi opracowaniami dotyczącymi rynku komercyjnego, mieszkaniowego, budownictwa i gruntów.

Metodologia

Kwestionariusze ankiety zostały rozesłane do uczestników w dniu 13 grudnia 2017 r. z terminem nadsyłania odpowiedzi do 12 stycznia 2018 r. Respondenci zostali poproszeni o porównanie warunków panujących na rynku w ciągu ostatnich trzech miesięcy z poprzednimi trzema miesiącami, a także wyrażenie opinii na temat perspektyw dla rynku. Otrzymano w sumie 1570 odpowiedzi z firm, z czego 434 pochodziło z Wielkiej Brytanii. Odpowiedzi zostały pogrupowane w trzy podsektory nieruchomości (biurowe, handlowe i magazynowe) na szczeblu krajowym, tworząc odczyt bilansu netto dla rynku jako całości.

Bilans netto = Odsetek respondentów zgłaszających wzrost określonej zmiennej (np. popytu ze strony najemców) minus osoby zgłaszające jej spadek (jeśli 30% zgłosiło wzrost i 5% zgłosiło spadek, bilans netto wyniesie 25%). Dane bilansu netto mogą wahać się od -100 do +100.

Pozytywne odczyty netto wskazują na całkowity wzrost, podczas gdy ujemne odczyty wskazują na całkowity spadek. Wskaźnik nastrojów najemców RICS (OSI) skonstruowany jest w oparciu o średnią arytmetyczną nieważoną odczytów dla trzech serii wskaźników odnoszących się do rynku najemców i mierzonych w bilansie netto; popyt ze strony najemców, poziom zachęt ze strony właścicieli budynków i oczekiwania odnośnie do czynszów. Wskaźnik nastrojów inwestorów RICS (ISI) skonstruowany jest w oparciu o średnią arytmetyczną nieważoną odczytów dla trzech serii dotyczących rynku inwestycyjnego mierzoną w ujęciu netto; zapytania inwestycyjne, oczekiwania dotyczące wartości kapitału i podaż nieruchomości na sprzedaż.