05.04.2017

Wstrząsy polityczne i gospodarcze nie wpływają znacząco na popyt na rynku nieruchomości w Europie

Lekarstwo na małe problemy dużych firm

Czas, jaki pracownicy tracą na szukanie wolnych sal na spotkania i walkę z drobnymi sprawami biurowymi kosztuje pracodawców wiele pieniędzy, np. firmę zatrudniającą około 840 osób kosztuje to aż 2 miliony złotych rocznie.

Inwestycja w nieruchomości - aspekty prawne

Przy zakupie nieruchomości komercyjnych kluczowe znaczenie ma wnikliwa analiza jej stanu prawnego i faktycznego. To dzięki niej kupujący uniknie ewentualnych trudności i bezpiecznie sfinalizuje transakcję.

Rynek magazynowy wciąż pnie się w górę

Colliers International podsumowało I połowę roku na rynku magazynowym w Polsce.

Biuro demokratycznie zaaranżowane

W nowym biurze Grupy Pracuj wpływ na wygląd środowiska pracy w dużej mierze mieli pracownicy. To oni większością głosów zadecydowali o wybranej lokalizacji obiektu i wyglądzie przestrzeni, a także o zastosowaniu wybranych udogodnień.

Inwestorzy globalni nastawiają się na „mniejsze inwestycje na dłużej”.

Damian Harrington, dyrektor działu badań w regionie EMEA w Colliers International
- Spośród rynków, które utrzymywały wzrost w 2016 roku, Hiszpania, Holandia i Polska mają szansę nadal przyciągać inwestycje; gorzej jest w przypadku Finlandii, Czech, Węgier i Rumunii.

Rynek nieruchomości w całej Europie pozostaje w klasie stabilnych, bezpiecznych aktywów pomimo politycznych, ekonomicznych, demograficznych, technologicznych i niekorzystnych czynników nasilających zmiany i poczucie niepewności - wynika z nowego raportu opublikowanego przez Colliers International na targach MIPIM.

Raport Colliers „In the Balance: EMEA 2017” pokazuje wyraźną korelację pomiędzy wzrostem liczby stanowisk biurowych a obrotami inwestycji biurowych w ostatnim cyklu gospodarczym i inwestycyjnym. Aby utrzymać tę pozytywną perspektywę, priorytetem dla największych miast europejskich musi być wzrost liczby wysokiej jakości stanowisk biurowych, aby napędzać popyt na aktywa - zarówno ze strony inwestorów, jak i najemców.

Jak wyjaśnia Damian Harrington, dyrektor działu badań w regionie EMEA w Colliers International: - Zła wiadomość jest taka, że decyzja Wielkiej Brytanii o opuszczeniu Unii Europejskiej, wzrost populistycznej polityki w całej Europie, a także nowy układ sił politycznych w Stanach Zjednoczonych zapowiadają poważne zmiany. Z drugiej jednak strony nadal obserwujemy wzrost gospodarczy w Europie, a inwestorzy nabierają apetytu na nieruchomości na całym świecie, szukając wysokich stóp zwrotu z inwestycji.

- Podobnie, mimo wzrostu inflacji i stóp procentowych, naturalny poziom krótkoterminowych stóp procentowych w dalszym ciągu jest ograniczany długoterminowymi zmianami demograficznymi i powolniejszym wzrostem gospodarczym. Niskie stopy zwrotu stają się normą. Jeśli wziąć pod uwagę bardzo niski poziom dźwigni finansowej i niższe oczekiwania niektórych największych globalnych graczy odnośnie zwrotów z inwestycji, ostatecznie sprawy nie wyglądają aż tak źle. Zmiany, przed jakimi stoi rynek, nadal będą stwarzać nowe okazje do inwestowania w nieruchomości. Trzeba korzystać z tych okazji i trzymać się kursu.

- Jeśli spojrzymy na rok 2017 i kolejne, wydaje się, że okazje nadal będą się pojawiały w Europie we wszystkich sektorach, ale inwestorzy muszą być przygotowani na niskie zwroty. Chociaż wiele rynków odnotowało wzrost obrotów z inwestycji w 2016 roku, są to głównie mniej dojrzałe rynki peryferyjne, które mogą nie utrzymać długo apetytu inwestycyjnego ze względu na ograniczoną ilość możliwości inwestycyjnych.

Spośród rynków, które utrzymywały wzrost w 2016 roku, Hiszpania, Holandia i Polska mają szansę nadal przyciągać inwestycje; gorzej jest w przypadku Finlandii, Czech, Węgier i Rumunii. Jednakże przed wieloma z tych rynków stoją specyficzne wyzwania natury politycznej (a więc i rynkowej).

Najciekawsze wnioski z raportu „In the Balance: EMEA 2017”:

Inwestycje biurowe i handlowe dominują na rynku nieruchomości, ale sektor mieszkaniowy rośnie.

Czynniki demograficzne, technologiczne i zachowania konsumentów zmieniają dynamikę popytu na nieruchomości w różnych miastach. Choć nieruchomości biurowe i handlowe wciąż pozostają najbardziej popularnymi i szeroko dostępnymi aktywami inwestycyjnymi, odpowiedzialnymi za 60 procent i 13 procent aktywności inwestycyjnej na 25 głównych rynkach europejskich do końca 2016 roku, coraz więcej czynników wskazuje na to, że ich popularność stale spada na rzecz aktywów innego rodzaju. Wzrost inwestycji mieszkaniowych w dużych miastach postępuje w szybszym tempie niż w innych sektorach i stanowi ponad 10 procent wolumenu inwestycji miejskich.

W tym cyklu inwestycje w logistykę miejską pozostały na stałym poziomie, ale oczekujemy, że w przyszłości się to zmieni. Czynniki, które tworzą popyt strukturalny, nadal pobudzają apetyt w tym sektorze, ale konkurowanie z innymi rodzajami użytkowania, ukierunkowane na rentowne i konkurencyjne wykorzystanie istniejących nieruchomości, wymaga kreatywnego myślenia i rozwiązań w tej dziedzinie. Mieszane modele użytkowania wydają się najbardziej realną opcją w obrębie miast, podczas gdy na obrzeżach dużych miast europejskich zaczynają pojawiać się nowe magazyny wielokondygnacyjne.

Choć wydaje się, że aktywność sektora hotelarskiego spadła w całym regionie, przyglądając się bliżej działalności inwestycyjnej w miastach, również w tym sektorze można zauważyć pewien wzrost popularności. Napędzane przez wzrost popytu na podróże biznesowe i turystyczne, inwestycje hotelowe wzrosły o około 230 punktów bazowych od 2007 roku, a wolumen w 2016 roku o jedną trzecią przewyższył cykliczną średnią. Mimo konkurencji ze strony Airbnb miasta w całej Europie nadal prezentują mocne dane dotyczące użytkowania i RevPAR, a liczby te od 2012 roku stale rosną.

Zasadniczo rynek nieruchomości handlowych i biurowych osiągnął plateau swojej rentowności, ale stopy zwrotu nie osiągnęły jeszcze tak niskiego poziomu jak w 2007 roku. Sektor mieszkaniowy jest aktywem o najmniejszych topach zwrotu, których poziom wrócił do tego z 2007 roku. Zwroty z inwestycji hotelowych przekroczyły swój poprzedni szczytowy poziom.

Poszukiwane: Działki inwestycyjne

Równolegle ze spadkiem sprzedaży gruntów w całej Europie sprzedaż gruntów pod zabudowę w największych miastach europejskich spadła z 8,13 procent aktywności w 2007 roku do zaledwie 3,25 procent pod koniec 2016 roku. Inwestorzy i deweloperzy będą ostrożnie podchodzili do inwestycji i projektów rozwojowych pod koniec zapadającego cyklu gospodarczego i inwestycyjnego; historia pokazuje, że powinni zachować rozwagę.

Richard Divall, dyrektor rynków kapitałowych w regionie EMEA w Colliers International wyjaśnia: - Wygląda na to, że dostępność produktu na sprzedaż pozostanie niska w nadchodzącym roku. Obecnie inwestorzy zajmują bardziej długoterminowe pozycje, a czynników wymuszających sprzedaż nie jest zbyt wiele. Niedostateczna aktywność deweloperska będzie tylko obniżała tempo aktywności inwestycyjnej, co może dodatkowo obniżyć i tak niskie stopy zwrotu. Dlatego budowanie nowych aktywów klasy inwestycyjnej jest niezbędne, ale miasta będą potrzebować odpowiedniego zróżnicowanego wachlarza produktów, aby wyjść naprzeciw potrzebom i wymaganiom pracowników, mieszkańców i turystów.

Zróżnicowany obraz Europy

Colliers wskazuje, że w latach 2015–2016 miasta dzieliły się w stosunku 50:50 na te, które zanotowały wzrost aktywności inwestycyjnej, i te, które donosiły o spadku obrotów. Wolumen EMEA i aktywność transakcyjna spadły o około 27 procent w stosunku rocznym w 2016 r., ale pomimo ogólnej redukcji zarówno w zakresie płynności transakcji, jak i wolumenu, obraz ten był bardzo niejednorodny.

Mimo to 50 procent rynków odnotowało wzrost aktywności w 2016 roku. Holandia, Hiszpania, Irlandia, Finlandia, Czechy i Węgry odnotowały w tym zakresie skok, a skromniejszy przyrost – Szwecja, Polska i Rumunia. Byliśmy także świadkami kilku dużych skoków na rynkach peryferyjnych krajów bałtyckich, Grecji, Ukrainy i Chorwacji, w konsekwencji trwających poszukiwań wysokich stóp zwrotu.

Divall dodaje: - Zmniejszenie aktywności inwestycyjnej w 2016 roku było spowodowane spadkiem aktywności na wszystkich kluczowych rynkach klasy 1: Wielkiej Brytanii, Francji i Niemiec – czyli rynków, które stanowiły 60 procent wszystkich inwestycji w ostatniej dekadzie. Odnotowano też spadki na innych dużych rynkach, borykających się z szeregiem wyzwań natury politycznej i gospodarczej, w tym we Włoszech, w Rosji i w Turcji. W innych krajach kluczowymi determinantami spadku wolumenów były zmniejszenie dostępności produktów i wysokie ceny, a spadek aktywności odnotowały nawet tak bezpieczne lokalizacje, jak Norwegia, Dania czy Szwajcaria.