13.05.2019

Savills analizuje globalne zmiany i ich wpływ na rynek nieruchomości na świecie

Inwestycje

Savills analizuje globalne zmiany i ich wpływ na rynek nieruchomości na świecie

Które miasta najlepiej odpowiadają na zmiany jakie zachodzą na świecie? Savills prezentuje listę miast, które oferują inwestorom największą długofalową stabilizację na rynku nieruchomości.

Podsumowanie rynku powierzchni handlowych w Polsce w 2018 roku

Aktywność inwestycyjna na polskim rynku nieruchomości handlowych osiągnęła rekordowy poziom wynoszący 2,5 mld euro, wynik ten był najlepszym od 2006 roku.

Łódzki rynek biurowy utrzymuje równowagę

Pomimo prognozowanej dużej fali podaży powierzchni biurowej, rynek łódzki pozostaje w stanie równowagi. Czynsze utrzymują się na stałym poziomie, a najemcy nadal koncentrują swoje poszukiwania powierzchni wokół centrum miasta.

Coraz więcej umów przednajmu w Warszawie

Można obecnie zaobserwować efekt luki podażowej, która wg prognoz utrzyma się do 2020 r. W związku z tym, najemcy częściej decydują się na zawieranie umów przednajmu, co pozwala im zabezpieczyć atrakcyjne lokalizacje.

Które miasta najlepiej odpowiadają na zmiany jakie zachodzą na świecie? Savills prezentuje listę miast, które oferują inwestorom największą długofalową stabilizację na rynku nieruchomości.

  • Miasta w Indiach, Chinach i na Bliskim Wschodzie rozwijają się coraz prężniej, będąc w dłuższej perspektywie również coraz atrakcyjniejsze dla inwestorów aktywnych na rynku nieruchomości
  • Nowy Jork, Tokio, Londyn i Los Angeles to pierwsza czwórka sporządzonego przez Savills rankingu Najbardziej Stabilnych Miast, które najlepiej odpowiadają na globalne zmiany
  • W Polsce dynamiczny wzrost gospodarczy głównych ośrodków miejskich daje realne perspektywy wyższych zwrotów z inwestycji w nieruchomości komercyjne, niż w głównych ośrodkach biznesu starego porządku świata

Według międzynarodowej firmy doradczej Savills, odważni inwestorzy zainteresowani osiągnieciem zysków w dłuższej perspektywie powinni zwrócić większą uwagę na miasta na Bliskim Wschodzie, w Indiach i Chinach. To właśnie te rynki, w tym takie miasta jak np. Rijad w Arabii Saudyjskiej czy Delhi w Indiach w najbliższym czasie będą się najbardziej rozwijały w obliczu globalnych zmian, pomimo, że ich potencjał był dotychczas stosunkowo słabo wykorzystywany.

W regionach tych znajdują się miasta, które analitycy Savills określili mianem aspirujących i uwzględnili je w stworzonym przez siebie Indeksie Stabilnych Miast, opublikowanym w najnowszym raporcie Impacts.  Eksperci Savills dokonali analizy miast, które będą najbardziej odporne lub otwarte na zmiany w sferze technologii, demografii i innowacji, a także tym samym ich obecnej i przyszłej atrakcyjności dla globalnych inwestorów aktywnych na rynku nieruchomości.

Nowy Jork, Tokio, Londyn i Los Angeles to miasta, które zajmują obecnie pierwsze cztery miejsca i które, według prognoz, utrzymają je również za 10 lat. Savills wskazuje także na osiem miast aspirujących, które w najbliższej dekadzie odnotują największy awans i znajdą się w pierwszej pięćdziesiątce zestawienia.

Tabela 1. Miasta aspirujące, czyli lokalizacje, które według autorów raportu Impacts firmy Savills mogą awansować o co najmniej 10 miejsc i znaleźć się w pierwszej pięćdziesiątce Indeksu Stabilnych Miast do roku 2028. 

MIASTA ASPIRUJĄCE

Miasto

Kraj

Kategoria

Pozycja w roku

Zmiana
2018-2028

2008

2018

2028

Hangzhou

Chiny

Aspirujące

54

40

29

11 ↑

Rijad

Arabia Saudyjska

Aspirujące

66

44

31

13 ↑

Nankin

Chiny

Aspirujące

53

46

32

14 ↑

Ningbo

Chiny

Aspirujące

57

50

40

10 ↑

Delhi

Indie

Aspirujące

166

106

44

62 ↑

Mumbaj

Indie

Aspirujące

129

80

46

34 ↑

Dżudda

Arabia Saudyjska

Aspirujące

130

59

49

10 ↑

Bengalur

Indie

Aspirujące

0

98

20

48 ↑

Źródło: dział badań Savills

Według Savills miasta aspirujące będą rywalizowały z lokalizacjami o ugruntowanej pozycji korzystając na zachodzących na świecie zmianach, ponieważ często potrafią szybciej i sprawniej reagować na przemiany technologiczne i społeczne. Z tego względu miasta te powinni monitorować w szczególności inwestorzy zainteresowani inwestycjami długoterminowymi na rynku nieruchomości. Żadna lokalizacja w USA i Europie nie uzyskała statusu miasta aspirującego, a ze Starego Kontynentu do pierwszej dwudziestki Indeksu Stabilnych Miast zakwalifikowały się jedynie Londyn i Paryż.

„Wspólną cechą ośmiu miast aspirujących jest to, że wszystkie mogą odnotować znaczny wzrost PKB oraz przychodów gospodarstw domowych. Dodatkowo, do roku 2028 ich współczynnik obciążenia demograficznego, czyli stosunek liczby osób w wieku nieprodukcyjnym do liczby osób w wieku produkcyjnym, będzie malał lub rósł wolniej niż w innych największych miastach. Oznacza to, że w porównaniu z niektórymi bardziej znanymi lokalizacjami będą to miasta młode, zamożne i potrafiące szybciej dostosowywać się do zmian w otaczającym świecie” - mówi Sophie Chick, dyrektor z działu globalnych badań w Savills.

Tabela 2. Indeks Stabilnych Miast firmy Savills: 20 miast, które będą najbardziej stabilne w przeciągu następnych 10 lat według autorów raportu Impacts firmy Savills.

Miasto (aglomeracja)

Kraj

Kategoria

Pozycja w roku

Zmiana
2018-2028

2008

2018

2028

Nowy Jork

USA

Stabilne

1

1

1

0 -

Tokio

Japonia

Stabilne

2

2

2

0 -

Londyn

Wielka Brytania

Stabilne

3

3

3

0 -

Los Angeles

USA

Stabilne

4

4

4

0 -

Szanghaj

Chiny

Stabilne wschodzące

23

11

5

6 ↑

Chicago

USA

Stabilne

5

5

6

-1 ↓

Pekin

Chiny

Stabilne wschodzące

24

14

7

7 ↑

Paryż

Francja

Stabilne

6

6

8

-2 ↓

Shenzhen

Chiny

Stabilne wschodzące

20

13

9

4 ↑

Dallas

USA

Stabilne

10

8

10

-2 ↓

Waszyngton DC

USA

Stabilne

7

7

11

-4 ↓

Kanton

Chiny

Stabilne wschodzące

35

21

12

9 ↑

Singapur

Singapur

Stabilne

15

9

13

-4 ↓

San Francisco

USA

Stabilne

9

10

14

-4 ↓

Houston

USA

Stabilne

12

12

15

-3 ↓

Filadelfia

USA

Stabilne

11

15

16

-1 ↓

Tiencin

Chiny

Stabilne wschodzące

40

26

17

9 ↑

Boston

USA

Stabilne

13

16

18

-2 ↓

Suzhou

Chiny

Stabilne wschodzące

47

30

19

11 ↑

Dżakarta

Indonezja

Stabilne wschodzące

103

51

20

31 ↑

Metodologia. Indeks Stabilnych Miast firmy Savills stanowi miarę zamożności danego miasta (PKB), zamożności gospodarstw domowych (gospodarstwa o przychodach przekraczających 70 tys. dolarów amerykańskich) oraz współczynnika obciążenia demograficznego

Źródło: dział badań Savills

 

„Czołówka rankingu może wydawać się nienaruszalna, co nie zmienia faktu, że w obliczu nadchodzących zmian w ciągu następnych 10 lat będziemy świadkami przełomu w sposobie funkcjonowania firm i całych społeczeństw. Z naszego Indeksu Stabilnych Miast wynika, że miasta o ugruntowanej pozycji rzeczywiście będą w dużej mierze bezpieczne i odporne na przewidywane zmiany w najbliższej dekadzie. Pierwsza dziesiątka najbardziej popularnych miast wśród inwestorów krajowych i zagranicznych w 2018 roku odzwierciedla ten stary porządek świata wskutek czego nieruchomości w tych lokalizacjach podrożały i należą obecnie do najbardziej pożądanych aktywów” - komentuje Simon Hope, dyrektor działu globalne rynki kapitałowe w Savills.

„Wskazane przez nas osiem miast aspirujących może stać się wkrótce alternatywnymi kierunkami inwestycyjnymi. Nie są one pozbawione ryzyka, ale będą szybko awansowały w rankingach, ponieważ wykazują się odpornością na wyzwania przyszłości. Inwestorzy, którzy są gotowi zachować cierpliwość i myślą długofalowo, powinni rozważyć możliwość wejścia na te rynki. Co piąty człowiek na świecie jest Chińczykiem, a wraz z upływem czasu i dalszym rozwojem chińska gospodarka stanie się największą na świecie, oferując jednocześnie atrakcyjne możliwości dla inwestorów na rynku nieruchomości” - dodaje Simon Hope.

„Wszystkie miasta aspirujące znajdują się w Chinach, Indiach lub na Bliskim Wschodzie. Niektóre z nich, takie jak Delhi, Mumbaj, Bengalur, Rijad i Dżudda, są powszechnie znane, ale dotychczas pozostawały poza kręgiem zainteresowań globalnych inwestorów aktywnych na rynku nieruchomości. Chińskie miasta - Hangzhou, Nankin i Ningbo - w ogóle nie są znane pomimo dużej liczby mieszkańców. Jednak wszystkie charakteryzują się młodą populacją, odnotowują wzrost zamożności i będą w stanie szybko dostosowywać się do nadchodzących zmian” - mówi Paul Tostevin, dyrektor z działu globalnych badań Savills.

„Głębokie zmiany w demografii i technologii oraz ich wpływ na rynek nieruchomości widoczne są również w Polsce, gdzie analogicznie duże ośrodki miejskie także wychodzą obronną ręką, dość szybko dostosowując się do zachodzących zmian. Z pewnością, podobnie jak we wiodących aglomeracjach na świecie, w Warszawie sprzyja temu napływ młodych ludzi oraz koncentracja biznesu i usług. Polska od lat plasuje się w unijnej czołówce wzrostu gospodarczego. Wchodząc do UE w 2004 r. PKB Polski według parytetu siły nabywczej było mniej więcej na poziomie 50% średniej unijnej. W 2017 r. poziom ten przekroczył 70%. Zgodnie z danymi opublikowanymi ostatnio przez Eurostat, Warszawa znalazła się na 19 miejscu w rankingu regionów UE o najwyższym PKB per capita według parytetu siły nabywczej, wyprzedzając takie ośrodki jak Wiedeń czy Salzburg. I choć w ujęciu nominalnym poziom zamożności mieszkańców polskich aglomeracji jest nadal znacznie niższy od wiodących rynków Europy Zachodniej, to właśnie dynamiczny wzrost gospodarczy głównych ośrodków miejskich jest czynnikiem, który przyciąga kapitał inwestycyjny, dając realne perspektywy wyższych zwrotów z inwestycji w nieruchomości komercyjne niż w głównych ośrodkach biznesu starego porządku świata” – mówi Michał Stepień, Associate z działu doradztwa inwestycyjnego w Savills.