31.01.2019

Podsumowanie rynku powierzchni handlowych w Polsce w 2018 roku

Inwestycje

Podsumowanie rynku powierzchni handlowych w Polsce w 2018 roku

Aktywność inwestycyjna na polskim rynku nieruchomości handlowych osiągnęła rekordowy poziom wynoszący 2,5 mld euro, wynik ten był najlepszym od 2006 roku.

Łódzki rynek biurowy utrzymuje równowagę

Pomimo prognozowanej dużej fali podaży powierzchni biurowej, rynek łódzki pozostaje w stanie równowagi. Czynsze utrzymują się na stałym poziomie, a najemcy nadal koncentrują swoje poszukiwania powierzchni wokół centrum miasta.

Coraz więcej umów przednajmu w Warszawie

Można obecnie zaobserwować efekt luki podażowej, która wg prognoz utrzyma się do 2020 r. W związku z tym, najemcy częściej decydują się na zawieranie umów przednajmu, co pozwala im zabezpieczyć atrakcyjne lokalizacje.

W Warszawie, Poznaniu i Gdańsku jest najwięcej galerii

Z zakupowej mapy Polski przygotowanej przez CBRE wynika, że zakupową stolicą Polski jest Warszawa, w której działa aż 37 obiektów handlowych.

Aktywność inwestycyjna na polskim rynku nieruchomości handlowych osiągnęła rekordowy poziom wynoszący 2,5 mld euro, wynik ten był najlepszym od 2006 roku.

Na rynku zaobserwowano spadek stóp kapitalizacji do 4,25% dla centrów handlowych, natomiast najlepsze ulice handlowe, parki handlowe i magazyny handlowe utrzymały wartości 5%, 6,75% i 7%.

W 2018 roku na rynek dostarczono ponad 420 000 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, najwięcej w formacie centrów handlowych – 270 000 m kw.
Ponad 400 000 mkw. nowej podaży planowane jest do otwarcia do końca 2019 roku, a największym budowanym obiektem jest warszawska Galeria Młociny (70 000 m kw.)

Całkowita wielkość powierzchni handlowej oddanej do użytku w 2018 roku wyniosła około 420 000 m kw. Zasoby powierzchni handlowej powiększyły się o 3% osiągając poziom 14,7 mln m kw. Prawie 30% nowej podaży stanowiły małe centra i parki handlowe o powierzchni poniżej 20 000 m kw. Natomiast około 60 000 m kw. oddanej powierzchni dostarczono w ramach rozbudowy istniejących centrów i parków handlowych. Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield podsumowuje rynek powierzchni handlowych w Polsce w 2018 roku.

- W 2018 roku wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce przekroczyła 7,2 mld euro. Całkowity wolumen w sektorze nieruchomości handlowych wyniósł 2,5 mld euro – był to najlepszy wynik od 2006 roku. Znaczny udział w tym miała sprzedaż portfela 28 aktywów przez Apollo Rida/AXA/ARES grupie Chariot Top Group za ok. 1 mld euro. Była to jednocześnie największa transakcja zawarta na rynku handlowym w Polsce.

Wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze handlowym w czwartym kwartale ubiegłego roku przekroczyła 360 mln euro i stanowiła 16% całkowitego wolumenu kwartalnego, który wyniósł 2,2 mld euro. Na wynik osiągnięty w ostatnim kwartale wpłynęła przede wszystkim sprzedaż kompleksu handlowego Wars Sawa Junior firmie Atrium European Real Estate za 301,5 mln euro. Pozostałą część wolumenu transakcji inwestycyjnych w tym sektorze wygenerowały transakcje dotyczące mniejszych obiektów, głównie parków handlowych.

Stopy kapitalizacji dla najbardziej atrakcyjnych centrów handlowych obniżyły się do 4,25%. Obiekty przy głównych ulicach handlowych są wyceniane przy rentowności na poziomie 5%, a stopy kapitalizacji w przypadku najlepszych parków handlowych i magazynów handlowych utrzymują się na stabilnym poziomie i wynoszą odpowiednio 6,75% i 7% - komentuje Aleksandra Sierocińska, Konsultant w dziale Rynków Kapitałowych, Cushman & Wakefield.

Centra handlowe z blisko 75-procentowym udziałem niezmiennie pozostają dominującym formatem rynku powierzchni handlowych w Polsce. Zgodnie z danymi na koniec 2018 r. w Polsce działa 460 centrów handlowych o łącznej powierzchni prawie 11 mln m kw. Zasoby tego formatu powiększyły się w minionym roku o ponad 270 000 m kw., z czego 85% to otwarcia nowych centrów handlowych (łącznie 12 obiektów), resztę stanowiły rozbudowy działających już galerii.

- Uwzględniając wszystkie formaty w 2018 roku otwarto łącznie ponad 360 000 m kw. powierzchni handlowej w 27 nowych obiektach, z czego 12 zasiliło rynki mniejszych miast i miejscowości o populacji poniżej 100 000 mieszkańców. Nasycenie powierzchnią handlową jest tam wciąż niższe niż w średnich i dużych miastach, a mniejsza konkurencja ze strony istniejących obiektów handlowych i wysoki potencjał zakupowy mieszkańców decydują o atrakcyjności tych lokalizacji. Dodatkowo około 60 000 m kw. dostarczono w ramach rozbudowy istniejących centrów i parków handlowych - stwierdza Małgorzata Dziubińska, Associate Director w dziale Doradztwa i Badań Rynkowych, Cushman & Wakefield, autorka podsumowania.

W dużych aglomeracjach powstało w 2018 roku 10 nowych obiektów handlowych, z czego cztery to średniej i dużej wielkości centra handlowo-rozrywkowe (Forum Gdańsk – 62 000 m kw., Galeria Libero w Katowicach – 45 000 m kw., Gemini Park Tychy – 36 600 m kw. oraz Nowa Stacja Pruszków – 27 000 m kw.).

- Nowa podaż powierzchni handlowej w Polsce będzie w najbliższych latach opierać się głownie na małych obiektach typu convenience i mixed-use oraz parkach handlowych. W mniejszych miastach nadal widzimy duży potencjał do rozwoju, jednak nasycenie rynku wielkopowierzchniowymi galeriami handlowymi w dużych miastach jest – w mojej opinii – wystarczające. Galeria Młociny, której otwarcie planowane jest w najbliższym czasie, będzie jednym z nielicznych projektów tego formatu - dodaje Anna Oberc, Associate, Dyrektor Operacyjny, Dział Powierzchni Handlowych, Cushman & Wakefield.

Ponad 600 000 m kw. powierzchni handlowej jest obecnie w trakcie budowy lub ma ważne pozwolenie na budowę. Prawie 75% tej wartości planowane jest do otwarcia do końca 2019 roku. Największym budowanym obecnie obiektem jest Galeria Młociny w Warszawie (ponad 70 000 m kw.) z planowanym terminem realizacji na kwiecień 2019 r.