08.05.2018

W CH rośnie znaczenie jakości powierzchni i placemakingu

Inwestycje

Savills analizuje globalne zmiany i ich wpływ na rynek nieruchomości na świecie

Które miasta najlepiej odpowiadają na zmiany jakie zachodzą na świecie? Savills prezentuje listę miast, które oferują inwestorom największą długofalową stabilizację na rynku nieruchomości.

Podsumowanie rynku powierzchni handlowych w Polsce w 2018 roku

Aktywność inwestycyjna na polskim rynku nieruchomości handlowych osiągnęła rekordowy poziom wynoszący 2,5 mld euro, wynik ten był najlepszym od 2006 roku.

Łódzki rynek biurowy utrzymuje równowagę

Pomimo prognozowanej dużej fali podaży powierzchni biurowej, rynek łódzki pozostaje w stanie równowagi. Czynsze utrzymują się na stałym poziomie, a najemcy nadal koncentrują swoje poszukiwania powierzchni wokół centrum miasta.

Coraz więcej umów przednajmu w Warszawie

Można obecnie zaobserwować efekt luki podażowej, która wg prognoz utrzyma się do 2020 r. W związku z tym, najemcy częściej decydują się na zawieranie umów przednajmu, co pozwala im zabezpieczyć atrakcyjne lokalizacje.

Podaż nowej powierzchni w centrach handlowych Europy niższa o 23%

W 2017 roku deweloperzy dostarczyli na rynek 3,8 mln m kw. nowej powierzchni handlowej – o 23% mniej niż rok wcześniej Na początku 2018 roku łączne zasoby powierzchni w centrach handlowych Europy wyniosły 166,5 mln m kw., czyli powiększyły się w ubiegłym roku o 2,3% W latach 2018-2019 powstanie 6,6 mln m kw. nowej powierzchni

Z najnowszego raportu „European Shopping Centres”, przygotowanego przez międzynarodową firmę doradczą Cushman & Wakefield, wynika, że tempo rozwoju centrów handlowych w Europie spowalnia – w 2017 roku oddano do użytku 3,8 mln m kw. nowej powierzchni, czyli o 23% mniej rok do roku.

Na początku 2018 roku łączne zasoby powierzchni w centrach handlowych Europy wyniosły 166,5 mln m kw., co oznacza, że powiększyły się w poprzednich 12 miesiącach o 2,3% rok do roku. Zdecydowanie najwięcej powierzchni handlowej, bo aż 109,7 mln m kw., znajduje się w Europie Zachodniej, a pozostałe 56,8 mln m kw. przypada na Europę Środkowo-Wschodnią. Pod względem nowej podaży w ubiegłym roku Rosję wyprzedziła Turcja, gdzie w drugim półroczu powstało 495 000 m kw. nowej powierzchni. Na kolejnych miejscach znalazły się Rosja (330 000 m kw.) i Polska (298 000 m kw.).

Ewolucja zachowań konsumentów i rozwój handlu internetowego stwarzają zarówno wyzwania, jak i szanse dla właścicieli oraz najemców centrów handlowych. W kolejnych dwóch latach ilość nowej powierzchni dostarczonej na rynek może wynieść 6,6 mln m kw., jednak przy znacznym zróżnicowaniu wielkości podaży pomiędzy Wschodem a Zachodem. Nowa podaż zmniejszy się o 21,3% w Europie Zachodniej, natomiast wrośnie o 12,3% w Europie Środkowo-Wschodniej. Świadczy to o utrzymywaniu się trendu zapoczątkowanego dziesięć lat temu, zgodnie z którym w Europie Zachodniej powstaje mniej nowej powierzchni handlowej niż w Europie Środkowo-Wschodniej.

Silvia Jodlowski, starszy analityk w firmie Cushman & Wakefield, autorka raportu, powiedziała: - Ekspansja sektora e-commerce, zmieniające się zachowania i oczekiwania konsumentów, postęp technologiczny oraz rosnąca podaż wpływają na rozwój centrów handlowych w Europie, powodując spadek ilości nowopowstającej powierzchni handlowej. Dotyczy to w szczególności bardziej rozwiniętego rynku Europy Zachodniej, ale także regionu Europy Środkowo-Wschodniej.

Poprawa jakości powierzchni i placemaking to obecnie najważniejsze trendy na rynku. Zdaniem deweloperów placemaking ma decydujące znaczenie dla sukcesu centrum handlowego, ponieważ połączenie funkcji handlowych, rekreacyjnych i rozrywkowych pozwala stworzyć miejsce, którego nie można odtworzyć w sferze wirtualnej. Odpowiednio zaprojektowane i dynamiczne przestrzenie wysokiej jakości umożliwiają właścicielom zwiększenie odwiedzalności i przyciąganie klientów oraz wydłużenie ich czasu pobytu w galerii handlowej”.

Justin Taylor, dyrektor działu powierzchni handlowych w regionie EMEA w firmie Cushman & Wakefield, powiedział:  - Dzisiejsze centra handlowe różnią się diametralnie od tych, które powstały dwadzieścia lat temu, i będą nadal ewoluować, aby spełniać oczekiwania coraz bardziej świadomych i wymagających konsumentów. Wraz z upływem czasu wyrażenie »centrum handlowe« przestanie w pełni oddawać charakter tego typu obiektów, których główną funkcją nie będzie już tylko funkcja zakupowa. Będą to raczej »centra doznań«, łączące tradycyjny handel z ofertą gastronomiczno-rozrywkową, sklepami pop-up oraz punktami usługowymi.

Dominującym trendem na rynku w kolejnych kilku latach będzie placemaking. Ze względu na zacieranie się granic pomiędzy poszczególnymi sektorami już teraz nie można sobie wyobrazić wybudowania obiektu handlowego bez funkcji rozrywkowych i mieszkaniowych czy też bez powierzchni biurowej lub co-workingowej. Obecnie galerie handlowe to miejsca, które łączą różne funkcje i tętnią życiem. Wychodzą naprzeciw różnym oczekiwaniom klientów w sferze handlu i rozrywki oraz potrzebom społecznym.

Europa Zachodnia

Spośród krajów Europy Zachodniej najwięcej nowej powierzchni handlowej w 2017 roku powstało we Francji – ponad 326 000 m kw. Jednak ze względu na dojrzałość tego rynku i znaczne istniejące zasoby wielkość ta jest niższa o 28% w porównaniu z 2016 rokiem. W tym samym czasie w Wielkiej Brytanii wybudowano zaledwie 120 000 m kw. nowej powierzchni w centrach handlowych, czyli o 23% mniej niż rok wcześniej. Wynikało to z mniejszego popytu wśród sieci handlowych poza głównymi lokalizacjami oraz nadpodaży powierzchni handlowej. Z kolei w Niemczech wolumen nowej powierzchni dostarczonej na rynek w 2017 roku zmniejszył się aż o 82%, ponieważ wprowadzenie restrykcyjnych przepisów dotyczących planowania i zagospodarowania przestrzennego spowodowało spowolnienie rozwoju nowych centrów handlowych na terenach pozamiejskich.

W 2017 roku Hiszpanię odwiedziła rekordowa liczba turystów (82,4 mln), co wpłynęło korzystnie na rozwój sektora centrów handlowych. Dodatkowym czynnikiem był wzrost popytu ze strony sieci handlowych i inwestorów. W ubiegłym roku Hiszpania zajęła drugie miejsce pod względem aktywności deweloperskiej dzięki oddaniu do użytku 210 000 m kw. nowej powierzchni handlowej. Uplasowała się także na drugim miejscu zestawienia krajów według ilości podaży przygotowywanej na lata 2018-19.

W rankingu poszczególnych miast, w pierwszej piątce lokalizacji w Europie Zachodniej o największej aktywności deweloperskiej znalazły się Helsinki, Paryż, Luksemburg, Madryt i Marsylia. 

Europa Środkowo-Wschodnia

W 2017 roku drugie miejsce w Europie pod względem aktywności deweloperskiej zajęła Rosja, pomimo spadku nowej podaży powierzchni handlowej w ujęciu rocznym do 0,6 mln m kw. z 1,6 mln m kw. rok wcześniej. Wynikało to częściowo ze spowolnienia gospodarczego w 2014 roku, w którym znacząco zmniejszyła się liczba nowych rozpoczynanych inwestycji, a także względnej równowagi popytu i podaży w 2017 roku. Struktura podaży w przygotowaniu na rok 2018 świadczy o reorientacji deweloperów, którzy obecnie chętniej realizują mniejsze inwestycje.

W ubiegłym roku największą aktywność deweloperską w Europie odnotowano w Turcji, gdzie znacząco wzrosła podaż nowej powierzchni w centrach handlowych dzięki oddaniu do użytku 1,1 mln m kw. powierzchni, co stanowiło 47% łącznego wolumenu przypadającego na region Europy Środkowo-Wschodniej. Na lata 2018-19 deweloperzy planują wybudowanie 1,4 mln m kw. nowej powierzchni, z czego ok. 70% w Ankarze i Stambule. Jednak tempo rozwoju może spowolnić ze względu na stosunkowo słabą koniunkturę i wysokie wskaźniki nasycenia powierzchnią handlową w niektórych segmentach rynku.

W 2017 roku podaż nowej powierzchni handlowej wybudowanej w galeriach handlowych Europy Środkowej zmniejszyła się o blisko 20%. Jednak w całym regionie rosną zarówno płace, jak i sprzedaż detaliczna dzięki coraz lepszej koniunkturze gospodarczej. Czynniki te wpływają korzystnie na popyt ze strony międzynarodowych sieci handlowych oraz rozwój sektora handlowego w Polsce, Czechach i na Słowacji.

Małgorzata Dziubińska, associate director w Dziale Doradztwa i Analiz Rynkowych -Cushman & Wakefield, Polska, powiedziała:   - Polska znalazła się w pierwszej trójce wśród wszystkich krajów europejskich pod względem wielkości nowej podaży powierzchni centrów handlowych dostarczonej w 2017 r. Pomimo tego, że średnie tempo rozwoju tego sektora dla całej Europy zwolniło, Polska pozostaje bardzo atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów. Głównymi czynnikami wzrostu wartości rynku handlowego w Polsce jest bardzo dobra sytuacja makroekonomiczna kraju oraz dynamiczny wzrost wydatków konsumpcyjnych. Deweloperzy skupiali się w 2017 roku głównie na największych aglomeracjach, jednak w kolejnych latach będziemy obserwowali wzrost znaczenia mniejszych miast o populacji poniżej 100 tys. mieszkańców. Rynki te mają bardzo duży potencjał zakupowy przy jednoczesnym stosunkowo niskim nasyceniu powierzchnią handlową. Utrzyma się również trend polegający na rozbudowie i przebudowie istniejących centrów handlowych z naciskiem na rozszerzenie oferty gastronomiczno-rozrywkowej. Zmiany te wynikają z dojrzałości polskiego konsumenta oraz jego rosnących wymagań. Coraz częściej konsumpcjonizm zastępuje potrzeba doświadczeń. Centra handlowe przestają być jedynie miejscem do robienia zakupów, a stają się miejscem spędzania wolnego czasu, gdzie klient może skorzystać również z oferty innej niż handlowa.